Cuidado con Hacienda: si vendes tu casa por menos de esta cantidad te pueden multar

Hacienda está atenta a las transacciones económicas importantes, como la compraventa de viviendas. En ocasiones, los vendedores intentan evitar impuestos vendiendo a un precio simbólico para donar la propiedad a un familiar.

Sin embargo, esta práctica es ilegal y puede resultar en una investigación por parte de la Agencia Tributaria si el precio de venta está muy por debajo del valor de mercado.

Sanciones de Hacienda por vender la vivienda demasiado barata

Existen dos escenarios comunes en este tipo de situaciones. En el primero, el más grave, se realiza la transacción en negro. La segunda opción implica la firma de un contrato de compraventa, donde el precio de la vivienda juega un papel crucial y puede llamar la atención de la Agencia Tributaria.

De acuerdo con la normativa establecida en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, la venta de una vivienda en el mercado negro constituye un delito grave, sujeto a sanciones severas. Además, los contratos de compraventa que se suscriban por debajo del valor real del inmueble automáticamente pasan a ser objeto de un riguroso control de registro especial. Esta situación puede incluso involucrar a la unidad especializada en delitos económicos y fiscales, lo que agrava aún más las posibles consecuencias legales para los implicados.

Las consecuencias y sanciones varían dependiendo de cuán bajo sea el precio de venta de la casa:

• Si el precio de venta es inferior al 10% del valor real de la vivienda, se considera una infracción leve, y las multas oscilan entre los 1.000 y los 10.000 euros.
• En el caso de que el precio de venta sea inferior al 5%, se considera una infracción grave, lo que conlleva multas más elevadas que pueden oscilar entre los 20.000 y 100.000 euros, e incluso penas de prisión de entre 6 meses y 2 años.

Por el contrario, es legal vender una vivienda por encima del valor catastral, aunque esto conlleva el pago de impuestos adicionales como la plusvalía municipal, a cargo del vendedor, o el IRPF. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el valor catastral no debería exceder nunca el valor de mercado. En caso contrario, el contribuyente se verá en una situación desfavorable, abonando impuestos por encima de lo que le corresponde.

El valor catastral de una propiedad es una evaluación objetiva realizada por el Estado, que tiene en cuenta diversos factores como la ubicación, el tamaño de la construcción y del terreno, entre otros aspectos. Esta valoración determina el precio mínimo para formalizar la escritura de venta del inmueble.

Impuestos por la venta de una vivienda

La Plusvalía Municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se aplica al valor del terreno urbano en el momento de la transmisión, considerando el aumento experimentado durante un máximo de 20 años de tenencia. Este impuesto debe abonarse siempre que se produzca un cambio de propiedad, ya sea por venta, herencia o permuta.

La base imponible de la Plusvalía Municipal se calcula restando al valor de transmisión (precio de venta) el valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones). Luego, este resultado se multiplica por el porcentaje del valor catastral correspondiente al terreno, que puede consultarse en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en el Catastro.

En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), este se paga a Hacienda y se calcula en función de las ganancias patrimoniales obtenidas, incluida la venta de una vivienda. Si el precio de venta supera el precio de compra, se considera que hay una ganancia patrimonial y, por lo tanto, esta cantidad se grava en el IRPF de la declaración anual de la Renta, según ciertos tramos impositivos.

El IRPF se calcula anualmente durante la campaña de la Renta, teniendo en cuenta los beneficios obtenidos durante el año anterior. La presentación de la declaración de la Renta y el pago de las declaraciones con resultado a ingresar, como las ganancias por la venta de un piso, deben realizarse dentro del plazo establecido, que suele concluir a finales de junio.

Existen excepciones en el pago del IRPF tras la venta de una vivienda, como cuando el vendedor es mayor de 65 años o una persona dependiente, o si el dinero obtenido se reinvierte totalmente en la compra de otra vivienda habitual. Además, en casos como la dación en pago, donde la venta se realiza para saldar una deuda hipotecaria, no se aplican retenciones de IRPF, ya que no hay un beneficio económico directo.

Y, por último, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debe ser asumido por el propietario de la vivienda a fecha del 1 de enero del año en que se formaliza la venta. Sin embargo, el vendedor y el comprador tienen la opción de negociar y distribuir el pago de este impuesto municipal de acuerdo con los meses en que fueron dueños del inmueble.