Es posible que te libres: estas son las situaciones que te van a librar de declarar la venta de tu vivienda

Dentro de las diferentes situaciones que abarca la declaración de la Renta, se encuentran las ganancias y pérdidas patrimoniales, así como una serie de exenciones fiscales específicas, una de las cuales se aplica a la venta de la vivienda habitual.

Por ejemplo, cuando la ganancia patrimonial generada por la venta de una vivienda se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de un plazo establecido, no se requiere el pago del impuesto correspondiente a la cantidad reinvertida.

Casos en los que no debes pagar el IRPF por la venta de la vivienda

Uno de los principales requisitos para que una ganancia esté exenta en la declaración de la Renta es que la propiedad vendida sea considerada como vivienda habitual. La Agencia Tributaria enfatiza que la exención solo se aplica en los casos específicamente contemplados por la normativa fiscal, y no puede invocarse fuera de esos casos establecidos por ley.

Vivienda habitual

Según el organismo público, una vivienda habitual es aquella que el propietario habita de manera ininterrumpida durante al menos tres años. Además, el contribuyente debe residir en el inmueble durante un periodo mínimo de 12 meses, comenzando a contar desde la fecha de adquisición.

Por otro lado, se establece un plazo de dos años para reinvertir las ganancias obtenidas de la venta en una nueva vivienda. En situaciones donde se adquiera una nueva vivienda antes de vender la antigua, la Ley del IRPF especifica que la reinversión no se considera realizada de manera específica y directa en la transmisión de la vivienda anterior.

En el caso de que la persona utilice sus propios ahorros para la compra del nuevo inmueble, también puede optar por la exención si vende la antigua vivienda habitual en un plazo de dos años. En este escenario, la reinversión no está condicionada a la financiación mediante la venta de la propiedad anterior.

Mayores de 65 años

Cuando vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, estás exento de tributar en el IRPF por la ganancia obtenida. Esta exención se aplica siempre y cuando la casa sea tu residencia habitual. En este caso, no tendrás que pagar impuestos por la plusvalía de la venta, que se calcula como la diferencia entre el precio de compra más los impuestos y mejoras realizadas, y el precio de venta.

Sin embargo, si la vivienda está a nombre de dos personas y solo una de ellas tiene más de 65 años, la exención solo se aplicará al contribuyente que cumpla con este requisito. El otro deberá tributar por la venta de manera normal.

Otro escenario se presenta cuando reinviertes el dinero de la venta en una renta vitalicia y tienes más de 65 años. En este caso, también estarás exento de pagar impuestos. La reinversión debe hacerse en un plazo de seis meses desde la venta de la casa y el límite para la exención es de 240.000 euros.

Préstamo hipotecario

En el caso de que la vivienda a vender tenga una parte de hipoteca pendiente de amortizar, es importante considerar que el importe total obtenido se calculará restando el valor de transmisión al saldo pendiente de pago del préstamo hipotecario en el momento de la venta.

Si los ingresos resultantes de la venta exceden la cuantía necesario para adquirir la nueva vivienda, los fondos restantes estarán sujetos a tributación en el IRPF, ya que se considerarán ganancias patrimoniales adicionales. Esto implica que, aunque se reinvierta parte del dinero en una nueva propiedad, la porción excedente estará sujeta a impuestos.

Tributación en la declaración de la Renta

Cuando vendes una vivienda y necesitas calcular el IRPF, lo primero que debes hacer es determinar el incremento patrimonial generado por la operación, que se calcula restando el precio de compra de la vivienda al valor de transmisión, es decir, al precio de venta.

El valor de transmisión de la vivienda incluye el precio de venta de la casa, así como los gastos asociados a la operación, como los costos de la notaría, los impuestos pagados por la transacción y cualquier comisión inmobiliaria aplicada.

Por otro lado, el valor de adquisición hace referencia a la inversión total realizada en la vivienda desde su compra hasta su venta. Esto incluye el precio de compra inicial, los costos de reformas o mejoras, los gastos e impuestos derivados de la compra, así como cualquier saldo pendiente de la hipoteca.

Una vez que has calculado el incremento patrimonial, debes determinar cómo tributará en la declaración de la Renta. Si has obtenido una ganancia con la venta, deberás aplicar uno de los tramos del IRPF correspondientes. Estos tramos varían dependiendo del monto de la ganancia:

• Para ganancias de hasta 6.000 euros, la retención es del 19%.
• Para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros, la retención es del 21%.
• Para ganancias entre 50.000 y 200.000 euros, la retención es del 23%.
• Para ganancias entre 200.000 y 300.000 euros, la retención es del 27%.
• Y para ganancias superiores a 300.000 euros, la retención es del 28%.