El cambio es oficial: giro en las comunidades de vecinos a partir del 3 de abril

Uno de los grandes problemas que ha llevado a la subida de los precios del alquiler en las principales ciudades, sin olvidar además la escasa oferta, tiene que ver con algo que a la vez, es imprescindible en la economía española: el turismo. El auge de portales como Airbnb , llevó a que muchos propietarios de casas y pisos particulares se apuntaran a la moda de alquilarlos para periodos vacacionales y todo ello, ha generado una problemática que como decimos, afecta en el acceso a la vivienda para los locales; por no hablar de todo lo que se genera en los edificios en los que los pisos de particulares se mezclan con los destinados a turistas. Algo que parece que podría tener los días contados si tenemos en cuenta la actual ley de propiedad horizontal y una modificación que llega el 3 de abril y que pondrá a las comunidades de vecinos en el lugar que corresponde, es decir, elegir si desean tener o no un piso turístico en su edificio.

Durante los últimos años, las comunidades de vecinos de ciudades muy turísticas como Madrid, Barcelona o Málaga, han tenido que lidiar con la constante entrada y salida de turistas, el ruido, la pérdida de privacidad y el desgaste de las zonas comunes. Durante este tiempo, los propietarios que vivían de forma permanente en sus inmuebles se han sentido impotentes ante esta realidad, sin poder evitar que sus edificios se hayan convertido en una especie de hotel improvisado. Hasta ahora, las decisiones legales no siempre jugaban a su favor, pero la situación está a punto de dar un giro muy relevante. A partir del 3 de abril de 2025, entra en vigor una reforma legal que podría cambiar radicalmente la gestión de los pisos turísticos en España. Concretamente, se trata de una modificación clave en la LPH, impulsada tras dos sentencias del Tribunal Supremo que reconocen el derecho de las comunidades a vetar estas actividades. Y no es cualquier decisión: por fin serán los propios vecinos quienes tengan la última palabra sobre si quieren convivir o no con viviendas de uso turístico en su edificio.

Giro para las comunidades de vecinos y los pisos turísticos

A partir del próximo 3 de abril, ninguna persona podrá establecer un piso turístico en un inmueble sin contar con el permiso explícito de la comunidad de propietarios. Para ello, será necesario que en una junta se apruebe con una mayoría cualificada de tres quintos, es decir, tanto del número de propietarios como de las cuotas de participación.

Esto significa que se acabó actuar por libre. Si un vecino quiere convertir su piso en un Airbnb o similar, tendrá que plantearlo en junta y lograr el respaldo de la comunidad. En caso de que no lo consiga, no podrá continuar con la actividad. Además, si lo intenta de forma irregular, el presidente de la comunidad podrá actuar directamente (por iniciativa propia o a petición de otro vecino) y exigir el cese inmediato del alquiler turístico, recurriendo incluso a medidas legales si fuera necesario.

La medida, lejos de ser anecdótica, responde a una necesidad urgente de muchas zonas del país donde la convivencia vecinal se ha visto afectada por la proliferación de este tipo de alquileres.

La solución para las comunidades más turísticas

Un ejemplo claro de la problemática que se plantea es Andalucía. En 2024, esta comunidad recibió 36,2 millones de turistas, lo que supone un incremento del 5,5% respecto al año anterior. Así lo anunció Juanma Moreno, presidente de la Junta de Andalucía, reflejando el enorme atractivo que la región sigue teniendo a nivel internacional.

Y aunque este crecimiento ha beneficiado al comercio, la hostelería y otros sectores, también ha tenido consecuencias menos positivas. La población local, especialmente en ciudades como Sevilla, Málaga o Granada, ha visto cómo encontrar un alquiler a precio razonable se volvía cada vez más complicado. A esto se suma el malestar vecinal en zonas residenciales convertidas en núcleos de turismo constante.

Por eso, Andalucía ha sido una de las comunidades que más ha insistido en un cambio normativo que permita proteger el equilibrio vecinal y regular esta actividad de forma clara. Tal y como ha explicado el Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (Canfincas), este cambio en la Ley de Propiedad Horizontal busca devolver el control a las comunidades, dándoles poder de decisión sobre lo que ocurre dentro de sus propios edificios.

De lo mismo se puede hablar en Cataluña. Donde el turismo creció también el año pasado, generando ingresos por valor de más de 23.000 millones de euros (según datos del Ministerio de Industria y Turismo). Algo que beneficia sin duda a la economía de nuestro país, pero que a la vez incrementa el malestar de la población local. Por ello, ciudades como Barcelona han sido incluso más radicales con los pisos turísticos hasta el punto de prohibirlos a partir del año 2028.

Las sanciones pueden ser muy elevadas

El nuevo marco legal no sólo da más poder a los vecinos, sino que también endurece las consecuencias para quienes decidan saltarse las normas. Si un propietario decide alquilar su vivienda con fines turísticos sin el permiso de la comunidad, se arriesga a sanciones que pueden alcanzar los 600.000 euros, dependiendo de la comunidad autónoma.

Además, se introduce otra medida de presión: las comunidades podrán aplicar recargos de hasta un 20% en los gastos comunes a quienes alquilen sin permiso. Es decir, si se utiliza un piso como alojamiento turístico sin haberlo acordado en junta, ese vecino tendrá que pagar más por los gastos compartidos del edificio.

Esto convierte el cumplimiento de la normativa en algo fundamental, ya que el coste de ignorarla puede ser muy alto tanto en términos legales como económicos.

¿Y qué pasa con los pisos turísticos ya existentes?

Una de las dudas más frecuentes es qué ocurre con las viviendas de uso turístico que ya están funcionando antes del 3 de abril de 2025. La respuesta es clara: esta nueva normativa no será retroactiva. Es decir, los pisos que ya estaban registrados y operativos antes de esa fecha no necesitarán someterse al nuevo régimen de aprobación comunitaria.

Sin embargo, todos los nuevos pisos turísticos que se den de alta a partir del 3 de abril sí estarán obligados a pasar por el filtro de las comunidades de vecinos. De no hacerlo, podrán enfrentarse a sanciones, recargos o incluso a la orden de cese inmediato de actividad.