Subrogación de hipotecas: cambiar tus préstamos de banco puede ahorrarte hasta 44.000 euros

La crisis del coronavirus ha desmontado todas las previsiones económicas establecidas, entre ellas las del mercado hipotecario, que afronta la recta final del año con el Euríbor en mínimos históricos en plena ralentización del mercado inmobiliario. Los expertos dan por hecho que el índice al que se referencia la mayoría de las hipotecas españolas se mantendrá en tasas negativas por un largo periodo, y que los préstamos a tipo fijo se consolidarán frente al tipo variable. El auge de las hipotecas fijas ha venido acompañado de una guerra bancaria por la subrogación de hipotecas, que puede traducirse en un ahorro de hasta 40.000 para los usuarios, según cálculos de Rastreator.

Pero, ¿qué es la subrogación hipotecaria? Se trata de una operación a través de la cual se sustituye en el contrato de la misma una de las personas -jurídica o física- por otra. Generalmente, suele utilizarse para que el titular cambie su hipoteca de una entidad a otra, bien porque le ofrece más beneficios -en cuanto al interés cobrado, a la modalidad de tipo o al plazo de amortización- o porque estaba cansado de su banco anterior. Es decir, cambia el acreedor. Por otro lado, también puede usarse para cambiar el titular de la deuda, algo que ocurre, fundamentalmente, en operaciones de compraventa. Como cuando el promotor de una obra nueva ya cuenta con una hipoteca para esa vivienda y, en lugar de constituir una nueva, el comprador la asume y pasa a hacerse cargo de sus cuotas mensuales, explican desde la página web que compara precios.

Sergio Carbajal, responsable de Hipotecas de Rastreator también explica a OKDIARIO que la concesión y formalización de préstamos se está recuperando en los últimos meses del año, pero también alerta del riesgo que supone para la banca el aumento de morosidad en las actuales carteras hipotecarias.

¿Cuánto dinero puede ahorrarse un usuario al cambiar su hipoteca a otra entidad?

Por ejemplo, una persona que contratara una hipoteca hace cinco años podría ahorrar más de 30.000 euros si subrogara el préstamo con las mejores condiciones de este momento. Imagina que en 2008 contrataste una hipoteca a 25 años por valor de 250.000 euros y con un tipo de interés fijo del 5,12%, que eran las condiciones medias del mercado en aquel momento. Tomando como referencia una cuota constante de 1.479,01 euros, cuando terminaras de pagarla, habrías abonado un total de 443.702,11 euros. De los cuales, 193.702,11 euros serían intereses. Sin embargo, en este momento, con la mejor oferta del mercado, podrías pagar un tipo de interés que quedaría en el 2,56% y que reduciría tu cuota mensual para el importe que te quedaría por pagar a 1.186,86 euros. Suponiendo que tuvieras que pagar unos 841 euros por la operación, entre comisión de subrogación del 0,5%, que en algunos casos corre a cargo de tu nuevo banco, y otros gastos administrativos, si subrogas tu hipoteca, al final, pagarías un total de 398.967,55 euros. En este caso, con la subrogación de hipoteca, ahorrarías un total de 44.734,56 euros.

La firma de hipotecas sobre viviendas ya ha retrocedido un 10% hasta agosto, ¿qué previsiones manejan para la recta final de 2020?

Parece ser que poco a poco se van retomando los niveles previos a la covid-19, tanto en la concesión de hipotecas como en las formalizaciones de las mismas. En términos acumulados anuales el descenso es un hecho, principalmente porque en un sector como el hipotecario los estímulos para la reactivación no tienen un efecto inmediato, pero lo importante es analizar la tendencia y es muy probable que el año cierre con una tendencia alcista en el último trimestre. Uno de los factores que más influirán en la firma de operaciones es la incidencia real que tenga esta segunda ola de la pandemia, por ejemplo, un confinamiento general y la prohibición de actividades no esenciales, como ocurrió en abril, sería un duro golpe para el sector hipotecario.

 La pandemia ha reducido la concesión y la formalización de préstamos, ¿qué otros cambios ha causado en el mercado hipotecario? 

En Rastreator hemos notado que lo que ha cambiado ha sido la finalidad por la que se solicita una hipoteca. Desde que se inició el confinamiento hemos tenido un aumento significativo en las solicitudes de mejora de hipoteca. Ante la incertidumbre que nos deparará el futuro la gente se empieza a preocupar por reducir al máximo sus gastos mensuales, y la cuota hipotecaria suele ser el mayor de todos. Si a este hecho le unimos que los tipos de interés están en mínimos se crea el caldo de cultivo perfecto para que la mejora de condiciones de tu actual hipoteca sea una vía muy interesante para ahorrar en la factura mensual. Por otro lado, lo que sí hemos podido apreciar en el comparador es que si analizamos el periodo de marzo a octubre vs 2019 la edad media de los usuarios que buscan hipoteca es más joven, bajando de 39 a 37 años.

El Euríbor encadena ya cuatro años en negativo, y el consenso de expertos dan por hecho que permanecerá así un largo periodo,  ¿qué previsiones manejan desde Rastreator?

Efectivamente, los pronósticos indican que los bancos tendrán que afrontar 15 años con un Euríbor negativo, desde que comenzó esta tónica a principios de 2016 y ahora, a causa de crisis económica del coronavirus, la previsión en negativo se ha alargado, al menos seis años más. No obstante, la incertidumbre generada por el coronavirus complica cualquier pronóstico. En cualquier caso, la evolución del Euríbor también dependerá, en gran medida, de las medidas fiscales y monetarias que se tomen para salir de esta crisis. Estas tendrán, sin duda, un impacto en las perspectivas futuras de los tipos de interés y, por lo tanto, en este índice, ya que, al fin y al cabo, es el precio que pagan los bancos de la zona euro por prestarse dinero.

La banca sigue adelante con su ofensiva para captar hipotecas a tipo fijo.  ¿Habrá una nueva guerra de hipotecas?

Debido a la situación actual del Euríbor que vemos como mes a mes sigue bajando a mínimos históricos, se está apreciando cómo las entidades continúan apostando por las hipotecas fijas y parece que van a seguir adquiriendo más terreno. De hecho esta modalidad ha aumentado del 19% al 31% en el mes de agosto. Una muestra de cómo los bancos están poniendo el foco hacia las hipotecas de tipo fijo como modo de captación de nuevos clientes tal y como acaba de hacer recientemente por ejemplo ING, que nunca antes había tenido un modelo de hipoteca a tipo fijo a lo largo de su historia o el caso de EVO Banco con una mejora importante en las condiciones de su préstamo a tipo fijo.

¿La banca endurecerá los requisitos de las hipotecas por miedo a un aumento de la morosidad?

El problema que nos encontramos con la situación actual es que no sabemos dónde desembocará, y el desempleo es el peor enemigo posible para el mercado hipotecario. Hace tiempo ya que la banca viró su política de riesgos y centró su atención en la estabilidad laboral y capacidad de generar recursos de los clientes más que en los bienes que garantizaban las financiaciones, por lo que no debería de haber cambios muy significativos en criterios de riesgos. Los sectores que más se hayan visto afectados por las consecuencias de la pandemia serán los que más sufran la prudencia establecida en las políticas de riesgos de las entidades. Algo que es más preocupante es la morosidad de las actuales carteras hipotecarias existentes. Ese sí es un problema al que la banca se enfrenta. Las ayudas en moratorias puede que no sean suficiente y quizá haya que explorar otros caminos para que esas carteras no terminen como créditos fallidos.

Sobre digitalización, la pandemia también ha consolidado este canal para contratar ciertos servicios, ¿también afectará a la oferta hipotecaria?

La pandemia ha servido para hacer despertar a la banca y que se diera cuenta de la necesidad de digitalizar procesos y hacerle más fácil la vida al cliente. El cliente ya venía demandando un servicio mucho más digital y aunque algunas entidades ya habían tomado la delantera en esta revolución, ha sido la pandemia la que ha sacudido el sector y ha acelerado los procesos.
Desde Rastreator siempre hemos apostado por la digitalización y creemos firmemente que es el mejor vehículo para mejorar la experiencia cliente, disminuir costes de gestión innecesarios (que por norma general se repercuten al cliente) y tener un sector más competitivo, transparente y ágil.