Fíjate bien: estas son las ilegalidades a las que más recurren los caseros a la hora de alquiler una vivienda

Según el último censo de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE) en España, el alquiler ha experimentado un aumento significativo en su cuota de mercado, alcanzando el 16,5% de los hogares, lo que representa un incremento del 19,25% entre 2011 y 2021. En las últimas dos décadas, el crecimiento del alquiler ha sido del 41%.

Barcelona lidera el ranking como la ciudad con mayor número de hogares en régimen de arrendamiento (31,1%). Gerona se sitúa en el segundo lugar, con un 30,9%, seguida de Palma (25,1%), Santa Cruz de Tenerife (24,1%), Madrid (24%), Tarragona (24%), y A Coruña (23,6%). En contraste, Huelva es la ciudad con la mayor proporción de propietarios, donde solo el 8,6% de las familias viven de alquiler.

Cuando se formaliza un contrato de alquiler, tanto el arrendador como el arrendatario tienen la responsabilidad de cumplir con las obligaciones acordadas y acatar las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Sin embargo, es común que algunos propietarios infrinjan ciertas leyes, al igual que algunos inquilinos, cuyos incumplimientos habituales incluyen el impago de rentas o el deterioro de la vivienda. La Agencia Negociadora del Alquiler (AMA) ha identificado las infracciones más frecuentes entre los propietarios de viviendas alquiladas. Estas infracciones no solo contravienen la ley, sino que también suelen perjudicar a los inquilinos.

Fianza

La LAU establece en su artículo 36.1 la obligatoriedad de proporcionar una fianza en efectivo al firmar un contrato de alquiler. Esta fianza debe equivaler a una mensualidad de renta en el caso de arrendamientos de viviendas y a dos mensualidades para arrendamientos destinados a usos diferentes, como locales comerciales u oficinas.

Aunque existe la opción de acordar una cantidad superior, cualquier cuantía adicional no se considerará como parte de la fianza, sino que debe aparecer en el contrato bajo el concepto de ‘garantía adicional’, la cual no puede exceder de dos mensualidades de renta.

Por otro lado, la Ley de Vivienda aprobada en 2023, prohíbe que los inquilinos asuman los honorarios de las agencias inmobiliarias en contratos de alquiler. Estos gastos son responsabilidad exclusiva de los propietarios, liberando así a los inquilinos de uno de los desembolsos iniciales.

Anteriormente, al firmar un contrato de alquiler, los inquilinos podían enfrentarse a pagos que alcanzaban hasta cuatro o cinco mensualidades, incluyendo la fianza, el primer mes de alquiler, la comisión de la inmobiliaria y uno o dos meses de garantía adicional.

Duración

En los contratos de alquiler de vivienda habitual, la duración se extiende hasta 5 años, a menos que el propietario requiera la vivienda para uso propio o de un familiar cercano. Desde la AMA señalan que algunos propietarios utilizan esta razón como una excusa para finalizar el contrato antes de que transcurra dicho periodo.

La LAU establece que un propietario puede recuperar su inmueble para destinarlo a «vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado», incluyendo padres e hijos. Además de situaciones familiares, el propietario puede reclamar la vivienda en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, con una sentencia firme.

No obstante, cumplir con estos requisitos no es suficiente, ya que el proceso está detallado en la ley, incluyendo la condición de que la reclamación debe hacerse después del primer año de duración del contrato de alquiler y «antes del transcurso de cinco años».

Actualización de la renta

La nueva Ley de Vivienda establece una limitación del 3% para la actualización anual de los alquileres en 2024. Asimismo, en 2023 se impuso una restricción adicional, limitando el aumento de los precios de alquiler al 2%. En consecuencia, los propietarios no pueden realizar incrementos mensuales superiores al 3% a lo largo de este año.

Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de la ley seguirán regulados por la normativa anterior, pero podrán ajustarse al nuevo marco jurídico si ambas partes lo acuerdan. Además, la nueva ley prohíbe aumentar el precio de alquiler mediante vías distintas a la renta, evitando subidas encubiertas a través de otros gastos, como la cuota de la comunidad, el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI) o las tasas municipales de agua y basuras.

Reparaciones

Según la LAU, el arrendador tiene la obligación de llevar a cabo las reparaciones de conservación, garantizando la habitabilidad de la vivienda sin incrementar el precio del alquiler. Esto incluye el mantenimiento de suelos, paredes y techos, así como la reparación de electrodomésticos, con excepción de los daños por mal uso.

Además, el propietario también debe encargarse de las instalaciones de electricidad y agua, mientras que la caldera, si está presente, está bajo su responsabilidad en términos de reparaciones. Por otro lado, el arrendatario debe mantener o reemplazar dichas instalaciones cuando sea necesario.

Mientras, el inquilino es responsable de pequeños arreglos que solucionen deterioros leves causados por su ocupación, manteniendo la vivienda en las condiciones en que la recibió: reparar agujeros hechos en las paredes, reparar muebles o utensilios de la vivienda que hayan sufrido deterioro por su uso, etc.