Cataluña tropieza con la misma piedra: el límite del alquiler en 2020 subió los precios hasta un 12%

Cataluña comenzó a limitar el precio del alquiler en diciembre de 2020 a través de la Ley 11/2020, hasta que la norma quedó parcialmente anulada por una sentencia del Tribunal Constitucional de abril de 2022. Este tope provocó la reducción del precio del alquiler en las viviendas más caras y una subida en las más baratas; así como una importante caída de la oferta. El próximo mes de febrero el Gobierno publicará el índice de precios de referencia que limita los alquileres y Cataluña lo aplicará de forma inmediata, a pesar de que ya conoce las consecuencias de controlar el precio del alquiler.

Actualmente, el precio del alquiler está limitado a una subida máxima del 3% en toda España debido a las medidas que incluye la Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023. Sin embargo, en febrero el Ministerio de Vivienda publicará el índice de precios que servirá de referencia para las comunidades autónomas que soliciten la declaración de zona tensionada en un barrio o un municipio. Desde ese momento, en los nuevos contratos que se firmen sólo se podrá subir el precio en base al citado índice.

Cabe recordar que son las autonomías las que podrán declarar las zonas tensionadas, que serán aquellas que cumplan al menos uno de estos requisitos: el coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Normativa catalana

Aunque este control del precio del alquiler es relativamente nuevo para España, en Cataluña no es la primera vez que se aplica. El límite de las rentas estuvo vigente en la región durante un año y medio y provocó el efecto contrario al deseado, según se desprende del informe Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña, elaborado por Esade.

En concreto, generó «un efecto a la baja en el precio del alquiler del 5% en las viviendas caras, y en contraste un aumento significativo en las viviendas más baratas». Por ello, del estudio se deduce que esta restricción benefició «principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo» y  perjudicó a los de menor renta.

En las viviendas con precios muy bajos, los alquileres afectados por la normativa catalana se dispararon un 12,7%, mientras que en las zonas que no se aplicó creció una media del 6,9%. En las viviendas de precio bajo, repuntaron un 9,4%, en los pisos de precio medio-bajo, no se notó el efecto, ya que el alquiler aumentó un 6,6% con la aplicación de la norma y un 6,7% donde no se aplicó. Con respecto a las viviendas de alquiler con rentas medias-altas, el precio repuntó un 3,8% con la normativa de contención del alquiler y un 8,1% sin, mientras que a las altas aumentó un 0,6%, por un 7,4% de incremento sin el efecto de esta normativa.

En teoría, la ley entró en vigor para la contención de rentas en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. Esta normativa establecía un límite de los precios del alquiler en los municipios de Cataluña con más de 20.000 habitantes. Durante el tiempo que estuvo vigente la ley, el Gobierno catalán insistió en que estaba consiguiendo contener los precios en ciudades como Barcelona. Sin embargo, «la caída del precio de los alquileres empieza antes de la aprobación de la ley», matiza el informe.

Tasa de crecimiento del precio del alquiler en Barcelona

Caída de la oferta de alquiler

Otra de las conclusiones que expone el estudio es que durante el periodo que se estableció la limitación del precio de los alquileres en Cataluña disminuyó considerablemente la oferta. Se redujo un 10% el número de contratos firmados. Hecho que también se ha producido en toda España desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Por último, el estudio de Esade explica que el límite del precio de alquiler «podría trasladar viviendas de alquiler a venta (que sólo se pueden permitir hogares ricos) o a zonas limítrofes (donde sí sube el precio), reducir la construcción futura, y bajar la calidad del parque de alquiler».