Adiós a alquilar pisos en España: ahora los inquilinos te pueden exigir esto por Ley

La relación entre casero e inquilino se ha ido complicando con cada reforma del mercado del alquiler. A los topes en la actualización de rentas y a las limitaciones para subir el precio se suma ahora otro frente que muchos propietarios todavía desconocen: las obras de mejora mientras el piso está alquilado. Algo que está regulado al detalle por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y da bastante más poder a quien vive en la vivienda.

El mensaje de fondo es claro: el propietario sigue pudiendo invertir en su inmueble, pero ya no puede hacerlo como y cuando quiera si hay un contrato en vigor. El artículo 22 de la LAU fija un sistema muy concreto de preavisos, plazos y compensaciones económicas que el arrendatario puede exigir por ley si las obras le afectan de forma relevante. Y si el casero no lo respeta, se expone a reclamaciones e incluso a perder protección legal. Por eso muchos propietarios empiezan a preguntarse si compensa tanto alquilar. Las obras de eficiencia energética, accesibilidad o mejora del inmueble, que antes se veían como una simple decisión de inversión, ahora implican negociar con el inquilino, asumir rebajas de renta temporales y pagar indemnizaciones si las molestias son importantes.

Los inquilinos pueden exigir rebajas de renta e indemnización

El punto clave está en el artículo 22 de la LAU, que regula las obras de mejora cuando la vivienda ya está alquilada. La norma parte de una idea: el propietario puede hacer obras, pero el inquilino no tiene por qué soportarlas a cualquier precio.

La ley obliga al arrendatario a soportar estas obras sólo  cuando su ejecución «no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento». Es decir, deben ser mejoras que no puedan esperar, por motivos técnicos, normativos o de seguridad. No basta con que al casero quiera reformar la casa en mitad del contrato porque ha encontrado una buena oferta de obra.

A cambio de esa obligación de soportar las obras, el inquilino gana derechos muy concretos:

• Puede desistir del contrato si las obras le afectan de manera relevante.
• Si decide quedarse, puede pedir una reducción proporcional de la renta en función de la parte de la vivienda que no pueda usar.
• Además, tiene derecho a que el casero le indemnice los gastos que las obras le obliguen a realizar: alojamiento alternativo, traslados, consumos extra, etc.

Qué obras puede hacer el propietario y qué cambia para el inquilino

La LAU distingue entre obras de conservación (las del artículo 21, las típicas de mantenimiento para que la vivienda sea habitable) y obras de mejora, que son las que incrementan el valor, la utilidad o la eficiencia del inmueble.

En este segundo grupo entran, por ejemplo, reformas de eficiencia energética (cambiar ventanas, aislamientos, sistemas de climatización), trabajos para ganar accesibilidad, o actuaciones que modernizan el piso y lo revalorizan. Mientras el contrato está en vigor, el casero puede acometer estas mejoras siempre que cumpla con dos condiciones básicas:

• Que la obra no pueda retrasarse hasta que termine el arrendamiento.
• Que respete el procedimiento de información y plazos que marca la ley.

Para el inquilino, esto se traduce en un escenario mixto: por un lado está obligado a soportar la obra si entra en ese concepto de “no diferible”; por otro lado, ya no es un actor pasivo, dado que puede irse como mencionamos, pero también reclamar en el caso de que se vea afectado.

Lo que ahora es obligatorio por ley

La norma no deja mucho margen a la improvisación. El procedimiento es bastante rígido y, si el propietario se lo salta, puede tener problemas. Los pasos son estos:

• Notificación previa por escrito. El arrendador tiene que comunicar por escrito al inquilino, con al menos tres meses de antelación, la naturaleza de las obras, la fecha de inicio, la duración estimada y el coste previsto. No vale un mensaje ambiguo ni una llamada informal: la comunicación debe ser clara y fehaciente.
• Un mes para decidir si se queda o se va. Una vez recibe la notificación, el arrendatario tiene un plazo de un mes para decidir si quiere desistir del contrato por el impacto de las obras o si prefiere quedarse en la vivienda. Solo si las obras no le afectan o lo hacen de manera irrelevante pierde esa opción de marcharse.
• Derecho a reducción de renta y gastos si permanece. Si opta por seguir en el inmueble, puede pedir una rebaja proporcional de la renta en función de la parte de la vivienda que no puede utilizar y exigir que se le compensen los gastos adicionales provocados por la obra.
• La obra debe ser realmente no diferible. Esa condición no es un mero formalismo. Si la mejora podría esperar sin problema hasta el final del contrato, un juez podría entender que no se cumplen los requisitos del artículo 22 y dar la razón al inquilino en una posible reclamación.
• Respeto a la habitabilidad. Aunque la obra esté bien notificada, el casero no puede convertir el piso en un lugar inhabitable. La ley exige que se respete un mínimo de habitabilidad y que el uso del inmueble no se vuelva imposible en la práctica.