Rubén Zaballos (39 años), empresario salmantino propietario de unas 200 viviendas: «Ahora mismo no es tan rentable invertir en pisos turísticos por la inseguridad jurídica»

Rubén Zaballos, empresario de Salamanca de 39 años, ha diversificado sus negocios hasta desarrollar una cartera inmobiliaria que alcanza los 200 inmuebles.

Su trayectoria comenzó lejos del sector inmobiliario, con proyectos digitales y una web de psicología. Actualmente, combina la rehabilitación de edificios, la compra de inmuebles y otros negocios, aunque advierte de las dificultades que afronta el alquiler turístico.

¿Por qué Rubén Zaballos considera menos rentable invertir en pisos turísticos?

«Ahora, por ejemplo, no es tan rentable invertir en pisos turísticos por la inseguridad jurídica, no sabemos lo que va a pasar, no sabemos si van a aplicar un IVA del 21%…», explica Zaballos.

Finalmente, el Real Decreto-ley 29/2026 contempla un IVA del 10% para determinados alquileres de corta duración, de hasta 30 noches, a partir del 1 de diciembre de 2026.

La norma también prevé recargos en el IBI de hasta el 150% para viviendas turísticas en determinados municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado, aunque su aplicación depende de la aprobación de una ordenanza municipal.

¿Cómo empezó a invertir en viviendas el empresario salmantino?

«Veo que son más rentables los hoteles que los apartamentos turísticos», afirma en una entrevista concedida para el canal de YouTube de German Jover. Entre las razones que aporta, destaca las características operativas de los establecimientos hoteleros.

Zaballos considera que resultan más sencillos y compactos, permiten agilizar las tareas de limpieza y evitan problemas relacionados con el uso de cocinas por parte de los huéspedes.

Zaballos estudió Arquitectura Técnica en la Universidad de Salamanca y posteriormente cursó Ingeniería de Organización Industrial en Valladolid. Aunque inicialmente contemplaba trabajar como ingeniero en Alemania, decidió emprender después de reflexionar sobre el tipo de vida profesional que quería desarrollar.

Su primer proyecto empresarial fue un blog de psicología que creció hasta alcanzar, junto con otras webs, los 100 millones de visitas mensuales. El empresario también impulsó otros proyectos digitales, aunque reconoce que algunos fracasaron. Entre ellos figura una aplicación de juegos de entrenamiento mental en la que invirtió alrededor de 200.000 euros sin conseguir cubrir los costes.

Su entrada en el sector inmobiliario llegó cuando decidió diversificar sus actividades. «Es importante identificar el momento en el cual tienes que empezar a diversificar», explica al referirse a la evolución de sus negocios y a la necesidad de reducir la dependencia de una sola actividad.

La primera operación consistió en comprar un edificio en el casco histórico de Salamanca para destinarlo a oficinas de su empresa. No obstante, las exigencias administrativas y una multa de 80.000 euros relacionada con la contratación de personal en prácticas complicaron el proyecto. Finalmente, decidió dedicar parte del inmueble a apartamentos turísticos.

¿Qué estrategia inmobiliaria utiliza Zaballos para comprar viviendas?

El empresario explica que trabaja con dos modelos principales: la rehabilitación de edificios y la adquisición a fondos de inversión de paquetes de pisos vacíos o baratos. En este segundo caso, busca oportunidades en zonas que no considera tensionadas y en áreas de la denominada España vaciada.

Para localizar operaciones, continúa utilizando Idealista. Sin embargo, atribuye parte de sus resultados a su capacidad para detectar posibilidades que otros compradores no valoran. «El margen de ganancia extra que he logrado es más por la parte creativa», señala.

Zaballos también ha creado una constructora propia para controlar mejor los costes de las reformas. Según explica, algunos presupuestos de 600.000 euros terminaban elevándose hasta los 800.000, una diferencia que le llevó a tomar esa decisión.

Los errores y los obstáculos de sus inversiones inmobiliarias

La trayectoria del empresario también incluye operaciones fallidas y proyectos paralizados. En Barcelona perdió unos 5.000 euros con una vivienda recién reformada en la que no consiguió aportar valor añadido.

En Málaga, por otra parte, lleva ocho años con un edificio cerrado a la espera de una licencia. Según relata, el conflicto llegó al Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, que le dio la razón y condenó al Ayuntamiento a pagarle 25.000 euros de indemnización.

Estas experiencias forman parte de una trayectoria empresarial en la que Zaballos combina la búsqueda de oportunidades inmobiliarias con la diversificación de negocios y el análisis de los riesgos que pueden afectar a cada operación.