Los juzgados españoles anulan las ejecuciones hipotecarias de viviendas cedidas a ‘fondos buitre’

Los juzgados españoles están suspendiendo ejecuciones hipotecarias en los casos en los que las entidades financieras decidieron ceder las viviendas embargadas a fondos buitre. Los magistrados consideran que una vez que se ha entregado el inmueble a este tipo de inversores el banco pierde la legitimación para seguir adelante en su reclamación al antiguo propietario que no fue capaz de hacer frente a sus cuotas hipotecarias.

El último juzgado en suspender la ejecución de una hipoteca por cesión de crédito ha sido el número tres de Algeciras, que ha tumbado un proceso de este tipo porque la entidad financiera (Catalunya Banc, perteneciente a Grupo BBVA) no presentó la documentación necesaria para probar la titularidad del préstamo.

“Tras sucesivas prórrogas del plazo, instadas por la ejecutante, finalmente tiene entrada en este Juzgado (…) Del análisis de la documental aportada a los autos se infiere que no se ha atendido el requerimiento efectuado en la Providencia”, señala el auto al que ha tenido acceso OKDIARIO.

A este respecto, Juan Ignacio Navas, socio director del despacho de abogados Navas & Cusí que ha sido el encargado de dirigir la defensa, incide en que “es uno de los muchos casos de ejecuciones que estamos frenando porque quien las insta, el banco, perdió la legitimación activa al ceder el crédito a un tercero».

La hipoteca a la que hace referencia e citado auto en cuestión fue firmada el 6 de julio de 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Cinco años después La persona que solicitó el préstamo comenzó a tener problemas para abonar las cuotas y en junio de 2012 el banco instó la ejecución. La fecha señalada para la subasta fue el 4 de febrero de 2014 pero el mismo banco la suspendió con el objetivo de lograr una solución extrajudicial. Finalmente, tras el fracaso de las negociaciones, la entidad financiera volvió a fijar subasta para el 7 de octubre de 2015.

Sin embargo, según pudo demostrarse, el 15 de abril de 2015 el crédito fue cedido al fondo FTA 2015. Y el 25 de septiembre de 2016 la hipotecada descubrió que el préstamo fue previamente titulizado al fondo Hipocat 17 el 18 de diciembre de 2008. “Navegamos intensamente entre la documentación de la CNMV y descubrimos que el préstamo había sido cedido a un tercero perdiendo la legitimidad activa”, explica Navas.

El banco se defiende alegando que el cliente había renunciado a su derecho de conocer la transmisión a un tercero en la cláusula octava de la hipoteca. “La Ley General de Defensa de Consumidores es clara: las cláusulas que vayan contra las exigencias de buena fe y causen un perjuicio para el consumidor deben de entenderse como nulas”. En la misma línea, el artículo 3 de la directiva sobre derechos del consumidor 93/13/CE señala que “las cláusulas abusivas se tendrán por no puestas”.

Además, el socio-director de Navas & Cusí recuerda que el Tribunal Supremo recuerda que «la cesión de crédito como sustitución de la persona del acreedor por otra persona del mismo crédito, supone un cambio de acreedor quedando el nuevo con el mismo derecho que el anterior”.

Navas también destaca que el artículo 149 de la Ley Hipotecaria señala que “cabe la cesión del crédito a un tercero siempre que se haga en escritura pública y se dé conocimiento al deudor; en este caso, lamentablemente se le privó de esa información a la que tenía derecho, provocándole un daño claro al cercenar su derecho al tanteo y retracto”.

El socio-director de Navas & Cusí señala que hay miles de casos similares en donde la cesión de crédito a un fondo buitre se realiza sin la debida transparencia. “Tampoco la CNMV ayuda en la transparencia aunque si sabes bucear y tienes paciencia terminas encontrando la prueba de la titulización”, explica el experto, quien sin embargo señala que la jurisprudencia es ya muy abundante. “Gracias a Dios ya hay muchas sentencias que han suspendido la ejecución de hipoteca por falta de legitimación activa; nosotros seguiremos trabajando en esa misma línea”

A este respecto, la sentencia del Supremo del 1 de octubre de 2001 señala que las cesiones de crédito “no pueden causar perjuicio al deudor cedido”. Además, la sentencia del Alto Tribunal del 15 de julio de 2002 añade que el consumidor “no puede sufrir merma o limitación de sus derechos, acciones o facultades contractuales”. El Supremo es claro. “Sólo es cuestión de evidenciar la pérdida de la legitimación activa”, concluye Navas.