Mantenimiento de ascensores: qué debe incluir el contrato y errores a evitar según la nueva ITC

España es uno de los países con mayor número de ascensores por habitante en el mundo —24 aparatos por cada 1.000 personas—, una cifra especialmente positiva en un país donde viven 9,5 millones de mayores de 65 años, 1,5 millones de niños pequeños y 4,38 millones de personas con algún tipo de discapacidad

Sin embargo, la cifra tiene letra pequeña: la Federación Empresarial Española de Ascensores (FEEDA) viene advirtiendo desde hace años de que buena parte de los equipos instalados tiene más de dos décadas a sus espaldas y arrastra tecnologías y componentes que necesitan renovación.

Para garantizar la seguridad de estos sistemas y de todos los usuarios, la legislación no escatima. En España, la Instrucción Técnica Complementaria (ITC) establece las condiciones técnicas que deben cumplir los ascensores para mantenerse operativos y desde el 1 de julio del 2024, estos criterios se han actualizado.

La normativa ha revisado y reforzado las  exigencias en materia de mantenimiento, inspecciones, control documental y puesta en servicio, algo que se ha hecho especialmente visible para comunidades de propietarios donde recae la responsabilidad final junto con los administradores de fincas, que deben garantizar que todos los requisitos se aplican correctamente.  Ante esta situación -personas con dependencia, alta densidad poblacional y un parque envejecido- el servicio de mantenimiento se convierte en un elemento crítico en cualquier comunidad de vecinos. No solo en presupuestos, también en tensión vecinal cuando comienzan las preguntas incómodas: ¿por qué se estropea el ascensor?, ¿por qué el técnico tarda en venir?  y ¿cómo es posible que una avería aparentemente menor acabe en una factura desorbitada?

Para evitar sorpresas, estos son los tres errores más comunes que los expertos en la materia recomiendan no cometer.

1.- Elegir un contrato de mantenimiento solo por el precio

La tentación es comprensible, sobre todo en comunidades pequeñas donde cualquier gasto extra puede resultar tan relevante. Pero en mantenimiento de ascensores, el precio por sí solo no debería determinar la decisión.

Es indispensable fijarse en qué escenarios cubre la cuota. Desde tiempos de respuesta, horarios de atención, qué recambios entran y cuáles quedan fuera, qué ocurre si hay un rescate o si la avería se produce en fin de semana o por la noche. Se trata de determinar si están ante un servicio que responde o si el contrato es una promesa de mínimos, que se encarecerá si el ascensor se detiene más veces, si la intervención se alarga o si la comunidad empieza a encadenar facturas por reparaciones no previstas.

En edificios con vecindarios envejecidos, este error suele ser especialmente costoso. No solo por el impacto económico, también porque un ascensor fuera de servicio convierte la accesibilidad en un problema diario.

2.- Desconocer la modalidad del servicio contratado

En el mercado conviven contratos muy distintos bajo nombres parecidos. Hay modalidades que cumplen el mínimo, otras que priorizan prevención, otras que amplían coberturas y asistencia. Y el problema no es que existan opciones, sino que muchas comunidades firman sin saber cuál están eligiendo.

“Algunos contratos que parecen completos, pero excluyen piezas clave o restringen intervenciones por horarios”, advierten desde compañías de ascensores, como TK Elevator. Este punto se vuelve más sensible con ascensores antiguos, porque las averías suelen ser menos predecibles y determinadas sustituciones pueden ser caras. Si además el ascensor arrastra componentes obsoletos, una reparación puede convertirse en una modernización parcial del ascensor, con el incremento de plazos que esto puede suponer.

3.- Olvidarse de las inspecciones reglamentarias

Las inspecciones periódicas siguen siendo fundamentales y obligatorias. Los plazos habituales varían en función del tipo de edificio: cada 2 años en pública concurrencia o industrial, cada 4 años en determinados residenciales (por ejemplo, más de 20 viviendas o más de cuatro paradas) y cada 6 años en el resto de los casos.

El error de muchas comunidades es reaccionar tarde: esperan a la inspección para descubrir que hay defectos, plazos y obras. En ese punto, ya no se trata solo de reparar, se trata de cumplir. Y cumplir puede obligar a intervenir con más alcance del que se habría asumido con planificación.

Lo razonable es anticipar con revisiones técnicas internas y revisar el estado del equipo a tiempo. En ocasiones, cuando se llega tarde, la obra se vuelve más cara por la urgencia, necesidad de repuestos, etc…

Qué debe incluir un contrato de mantenimiento del ascensor en 2026

La pregunta clave es qué incluye un buen contrato cuando lo que se quiere es dormir tranquilo. La respuesta no es un paquete de promesas, es un conjunto de certezas que se puedan comprobar.

Un contrato robusto debería dejar claro, con lenguaje comprensible, la periodicidad real de las revisiones, el alcance del mantenimiento preventivo -ese que evita los sustos de último minuto-, qué piezas y mano de obra están cubiertas, qué ocurre con los  repuestos de mayor impacto y cómo se gestionan las averías y emergencias.

También debería establecer el circuito de documentación: qué boletines recibe la comunidad tras cada visita, qué se registra, cómo se conserva y quién tiene acceso. La transparencia no es un añadido, es una herramienta de control.  La norma, además, empuja en esa dirección. La propia guía del Ministerio sobre la nueva ITC insiste en la necesidad de documentar y gestionar adecuadamente estos procesos, porque después ese rastro es el que protege a los vecinos si hay una inspección o un incidente.

“Ningún contrato de mantenimiento puede garantizar la ausencia total de averías. Lo importante es que el acuerdo establezca con claridad qué actuaciones se realizan, con qué periodicidad y cómo se gestiona cualquier incidencia. Contar con esta información por escrito ayuda a que las comunidades tengan una referencia clara y eviten situaciones de incertidumbre” indican desde TK Elevator.

En un país con uno de los parques de ascensores más amplios de Europa y con una población que depende cada vez más de esta infraestructura, el mantenimiento ya no es un trámite administrativo. Es una decisión que combina seguridad, normativa y gestión económica. Y en 2026, con la ITC AEM 1 plenamente desplegada, elegir bien el contrato marca la diferencia entre la prevención y el problema.