El acceso a la vivienda se ha complicado en España durante los últimos años, pese al aumento del empleo o de los salarios nominales, tanto porque los salarios reales no crecen como, sobre todo, porque el Gobierno no ha sabido gestionar una política de Vivienda acorde a las necesidades del país. Un español necesita ya dedicar el equivalente a 7,7 años de su sueldo íntegro para comprar una vivienda, frente a los 7,2 años que necesitaba en 2019, antes de la pandemia y de la escalada de precios que comenzó posteriormente.

El deterioro se extiende, además, por buena parte del territorio. Entre enero de 2019 y marzo de 2026 se puede observar que el número de años de salario necesarios para adquirir una vivienda aumentó en prácticamente todas las capitales de provincia.

Madrid encabeza la clasificación. Comprar una vivienda en la capital equivale ya a 17,9 años de sueldo, seguida de San Sebastián, con 15,6 años, y Barcelona, con 14,2. Por detrás aparecen Palma, con 11,7 años; Bilbao, con 11,3; Málaga, también con 11,3; y Cádiz, con 10,7.

El problema no se limita, por tanto, a las dos grandes ciudades españolas. Valencia necesita ya 9,4 años de salario; Sevilla, 9,1; A Coruña, 8,8; Santander, 8,7; Vitoria, 8,2; Granada, 7,8; y Pamplona, Alicante, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas de Gran Canaria se sitúan alrededor de los 7,7 años.

La comparación resulta especialmente significativa porque mide el precio de la vivienda frente a los ingresos. Es decir, no refleja simplemente que las casas sean más caras que hace siete años, sino si los salarios consiguieron seguir el ritmo de ese encarecimiento. Y en buena parte de España no lo hicieron.

Los precios corrieron más que las rentas

Los datos oficiales del Banco de España apuntan en la misma dirección. La ratio entre el precio de la vivienda y la renta bruta disponible de los hogares se situaba en 6,8 años al cierre de 2019. En 2024 había aumentado hasta 7,25 años.

El deterioro continuó después. En el tercer trimestre de 2025, las familias españolas necesitaban ya 7,7 años de salario bruto para pagar una vivienda, el nivel más elevado de los últimos 14 años. Para encontrar una cifra superior había que remontarse a finales de 2011, cuando el indicador alcanzó 7,76 años.

El Banco de España calcula este indicador tomando como referencia el precio medio de una vivienda y la renta de los hogares, por lo que su metodología no coincide exactamente con la comparación por capitales. Ambos indicadores, sin embargo, muestran el mismo fenómeno: el precio de la vivienda se separó progresivamente de la capacidad económica de las familias.

La institución volvió a advertir este año de las dificultades de acceso. Su Informe Anual de 2025 estima que los hogares que todavía no son propietarios necesitaban en 2024 una media de 6,8 años de renta neta para comprar una vivienda en su municipio. Entre los jóvenes menores de 35 años, el esfuerzo subía hasta 7,1 años.

Las diferencias territoriales son enormes. El Banco de España calcula que para un hogar no propietario residente en Madrid el esfuerzo potencial alcanzaba 9,7 años de renta neta en 2024; en Málaga llegaba a 10 años y en Barcelona, a nueve.

Los jóvenes, los grandes perjudicados

El encarecimiento terminó teniendo una consecuencia especialmente visible entre las nuevas generaciones: cada vez menos jóvenes consiguen convertirse en propietarios.

Sólo el 36,7% de los hogares menores de 35 años tenía su vivienda principal en propiedad en 2024, según los datos del Banco de España. La proporción contrasta con el 83,4% registrado entre los mayores de 74 años. (El País)

El problema tampoco termina cuando una familia consigue acceder a una hipoteca. El Banco de España considera habitualmente el 35% de la renta neta como uno de los límites prudentes para valorar la capacidad financiera de un hogar. Sus últimos análisis muestran que las familias con menor capacidad económica que finalmente consiguen comprar terminan adquiriendo viviendas cuyo precio es, en mediana, unos 45.000 euros inferior al que correspondería a la vivienda deseada según sus características.

España llega así a 2026 con una paradoja: aumentaron el empleo y los salarios nominales respecto a 2019, pero la vivienda avanzó todavía más deprisa, porque los salarios reales están estancados. El resultado es que trabajar más años para comprar la misma casa se convirtió en la nueva realidad para buena parte de los españoles, especialmente en Madrid, Barcelona, San Sebastián y las grandes capitales.