Ya está en vigor y lo avala la LDPH: las deudas de los propietarios prescriben si han pasado 5 años

Dejar recibos de la comunidad sin pagar no hace que la deuda desaparezca automáticamente cuando pasan cinco años. Sin embargo, el tiempo sí puede jugar en contra de la comunidad si durante ese periodo no ha realizado ninguna actuación válida para reclamar el dinero. El Tribunal Supremo ha establecido que las acciones para exigir el pago de las cuotas comunitarias están sometidas, con carácter general, a un plazo de prescripción de cinco años.

La diferencia es importante para cualquier propietario que arrastre recibos antiguos, pero también para presidentes y administradores de fincas. Una comunidad no puede acumular cuotas indefinidamente y decidir muchos años después que quiere cobrarlas todas. Para saber si una cantidad todavía puede reclamarse hay que mirar cuándo venció, pero también comprobar si durante ese tiempo hubo un burofax, una reclamación judicial u otra actuación que interrumpiera la prescripción.

Las deudas de los propietarios prescriben si han pasado 5 años

El origen de este plazo está en el artículo 1966.3 del Código Civil. La norma establece cinco años para las acciones destinadas a exigir determinados pagos que deben realizarse por años o en periodos más breves. Las cuotas de una comunidad encajan en ese supuesto tal y como estableció el Tribunal Supremo en su sentencia 242/2020, de 3 de junio, en la que resolvió las diferencias que hasta entonces existían en los tribunales sobre qué plazo debía utilizarse. La Sala de lo Civil concluyó que para estas reclamaciones resulta aplicable el periodo de cinco años del artículo 1966.3 del Código Civil. Posteriormente ha vuelto a mantener el mismo criterio en otras resoluciones.

Esto dejó atrás las interpretaciones que permitían acudir al antiguo plazo general de 15 años para determinadas acciones personales. Una comunidad que quiera cobrar recibos pendientes debe tener en cuenta ahora ese límite y actuar antes de que transcurra.

Que hayan pasado esos años no siempre libra de pagar

Mirar únicamente la fecha de una cuota puede llevar a una conclusión equivocada. Imaginemos que un propietario dejó de pagar un recibo hace más de cinco años. A primera vista podría parecer que la comunidad ya no puede reclamárselo, pero falta conocer qué ocurrió durante todo ese tiempo. La prescripción puede interrumpirse si se produce una reclamación antes de que termine el plazo y puede hacer que el cómputo vuelva a comenzar. De hecho, el propio Tribunal Supremo ha tenido en cuenta reclamaciones extrajudiciales previas, como las realizadas mediante burofax, al decidir qué cantidades estaban prescritas y cuáles podían seguir reclamándose.

Por eso no existe una regla según la cual basta con localizar en las cuentas de la comunidad un recibo de hace seis años para considerarlo automáticamente fuera de reclamación. Hay que reconstruir lo sucedido desde su vencimiento y comprobar si la comunidad permaneció inactiva o reclamó la cantidad dentro de plazo. La prescripción tampoco equivale a un permiso para dejar de pagar. La Ley de Propiedad Horizontal mantiene entre las obligaciones de cada propietario la de contribuir, conforme a su cuota de participación o a lo establecido, a los gastos generales necesarios para sostener el inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

Cómo puede reclamar la comunidad las cuotas pendientes

Las comunidades disponen de herramientas específicas para actuar frente a los impagos. Entre ellas está el procedimiento monitorio previsto en la propia Ley de Propiedad Horizontal, pensado para facilitar la reclamación de cantidades debidas por gastos comunes. Antes de llegar a los tribunales hay una serie de pasos. La comunidad debe determinar correctamente la deuda y cumplir las exigencias de notificación correspondientes. Lo importante, especialmente cuando existen recibos antiguos, es no dejar pasar los años sin realizar ninguna actuación.

También hay que diferenciar el plazo de prescripción de otra cuestión que aparece en la Ley de Propiedad Horizontal: la afección del inmueble a determinadas deudas comunitarias. La ley establece que el comprador de una vivienda o local responde con el propio inmueble de ciertas cantidades pendientes del anterior propietario, hasta los límites temporales establecidos legalmente. No es lo mismo que decir que todas las cuotas anteriores a ese periodo estén prescritas.

Qué debe comprobar un propietario con una deuda antigua

Ante una reclamación de varios años de recibos, lo primero es revisar las fechas. Cada cuota tiene su propio vencimiento y el paso del tiempo debe analizarse teniendo en cuenta cuándo pudo exigirse su pago. Después habrá que comprobar las comunicaciones recibidas. Una carta, un burofax o una reclamación judicial pueden ser determinantes para saber si el plazo llegó realmente a completarse sin interrupciones.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo permite así poner un límite temporal a las reclamaciones de las comunidades, pero no establece una cancelación automática de cualquier deuda al cumplir cinco años. La sentencia 242/2020 dejó fijado el criterio y resoluciones posteriores lo han reiterado: para las cuotas comunitarias resulta aplicable el plazo de cinco años previsto en el artículo 1966.3 del Código Civil. La consecuencia práctica es distinta para cada caso. Si han transcurrido esos cinco años sin que se produzca ninguna actuación que interrumpa la prescripción, las cantidades afectadas pueden quedar fuera de reclamación. Si la comunidad actuó a tiempo, que el recibo sea antiguo no basta por sí solo para que el propietario pueda considerarlo prescrito.