Cambio radical en la vivienda: giro de 180º en la normativa para vender o alquilar en España

Comprar o alquilar una vivienda en España nunca ha sido tarea fácil, pero lo que viene en los próximos años podría complicar aún más la situación para miles de propietarios. La normativa que se avecina no sólo cambiará la forma de vivir, sino también la de vender y alquilar. Y no se trata de un simple cambio burocrático, sino de algo que nos va a obligar a adaptarnos sí o sí. Si hasta ahora bastaba con tener el papeleo en regla, en pocos años eso ya no será suficiente: la eficiencia energética pasa a convertirse en una de las principales claves en todas la viviendas.

La Unión Europea ha decidido pisar el acelerador en materia de sostenibilidad y eficiencia, y el sector inmobiliario es uno de los principales objetivos. A partir del 1 de enero de 2030, toda vivienda que quiera ponerse en el mercado deberá cumplir con unos mínimos energéticos. Es decir, no bastará con tener un Certificado de Eficiencia Energética cualquiera: será obligatorio que la calificación sea como mínimo una E. Y sólo tres años después, en 2033, se elevará el listón a una D. Este requisito, aunque parezca lejano, ya está generando inquietud entre los propietarios, especialmente aquellos que poseen viviendas antiguas. No es un mero trámite, sino una auténtica barrera legal para quienes no se pongan al día. Porque si un piso no alcanza la calificación mínima exigida, no podrá ni venderse ni alquilarse. El cambio afecta tanto a grandes tenedores como a particulares que sólo tienen una vivienda en propiedad. Y aunque el objetivo es loable (reducir las emisiones de CO₂), el coste y la complejidad de las reformas necesarias podrían convertirse en un verdadero quebradero de cabeza.

Giro de 180º en la normativa para vender o alquilar en España

Lo que establece esta nueva normativa, enmarcada dentro de la Directiva Europea sobre Eficiencia Energética, es que a partir de 2030 no se permitirá vender ni alquilar una vivienda si no cuenta con una calificación energética igual o superior a la letra E. Y en 2033, ese mínimo aumentará a la letra D. Para entender el alcance de esta medida, hay que tener en cuenta que más del 80 % de los edificios en España actualmente no cumplen con este requisito.

Hasta ahora, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) solo era obligatorio a modo informativo. Los propietarios estaban obligados a entregarlo al comprador o inquilino, pero no importaba qué letra tuviera: desde la A (la más eficiente) hasta la G (la peor), todas eran válidas para operar en el mercado. Esto cambia de forma radical. El CEE dejará de ser un simple papel y se convertirá en una condición indispensable.

¿Qué implicaciones tendrá para los propietarios?

El impacto más evidente será económico. La gran mayoría del parque de viviendas español tendrá que someterse a reformas más o menos intensas para poder cumplir con las nuevas exigencias, si desea vender o alquilar. Y eso significa invertir en aislamiento térmico, cambiar ventanas, renovar sistemas de calefacción, apostar por energías renovables y mejorar el sistema de iluminación, entre otras actuaciones.

Estas intervenciones no son precisamente baratas. Para los propietarios de viviendas antiguas (que representan un porcentaje altísimo del total) la rehabilitación puede suponer un gasto considerable, que en muchos casos superará los 10.000 euros. La buena noticia es que mejorar la eficiencia energética no sólo será obligatorio, sino también rentable a largo plazo: se reducirá el gasto en suministros, aumentará el confort y se revalorizará el inmueble. Pero en el corto plazo, el desembolso será inevitable.

¿Qué es el Certificado de eficiencia energética y cómo se evalúa?

El Certificado de Eficiencia Energética clasifica los inmuebles con una escala de siete letras, desde la A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente), acompañadas por una escala de colores. Un técnico especializado analiza distintos factores de la vivienda, como el tipo de calefacción, el sistema de refrigeración, el aislamiento, los materiales de construcción y el consumo energético general. Con esa información, determina la calificación correspondiente.

Con la nueva normativa, no bastará con tener el certificado: el resultado tendrá que cumplir con la letra mínima exigida según el año. Es decir, un piso con una letra F o G ya no podrá venderse ni alquilarse legalmente a partir de 2030. Y para 2033, sólo se permitirá comercializar viviendas que estén por encima de la letra D. Esto implicará que muchos propietarios tendrán que repetir el proceso tras realizar reformas, para obtener un nuevo certificado actualizado.

El problema estructural del parque inmobiliario en España

Uno de los grandes retos es el envejecimiento de las viviendas. Según los datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), la edad media del parque residencial en España supera los 43 años. Pero hay cifras aún más alarmantes: más del 59 % de las viviendas tienen entre 30 y 69 años, y casi un 30 % superan los 70 años. Este tipo de inmuebles suele presentar deficiencias graves en cuanto a aislamiento térmico, ventanas antiguas, sistemas de calefacción poco eficientes y consumos energéticos disparados.

Por lo tanto, no se trata de un cambio que afectará a unos pocos: será necesario intervenir en cientos de miles de viviendas si se quiere cumplir con los plazos que marca Bruselas. Sin un plan ambicioso y realista, muchos inmuebles podrían quedar fuera del mercado en menos de una década, lo que agravaría aún más la escasez de oferta y presionaría al alza los precios.

¿Existen ayudas para afrontar estas reformas?

En el caso de que lo contado te haya sorprendido y desees ponerle remedio, has de saber que el Gobierno de España, junto a la Unión Europea, tiene  activado un programas de ayudas y subvenciones para fomentar la rehabilitación energética. De forma especial, destacan los fondos Next Generation, que permiten a comunidades de propietarios y particulares acceder a financiación para realizar reformas enfocadas a la mejora de la eficiencia energética.

En cuanto al importe o el porcentaje que te aporta la ayuda, depende de lo que desees hacer a la vivienda, pero lo cierto es que puede  cubrir desde un 40 % hasta más del 80 % del coste de las obras, dependiendo del tipo de intervención y del nivel de mejora conseguido. Por otro lado, también se puede tener acceso a deducciones fiscales, bonificaciones en el IBI y programas municipales de apoyo. No obstante, la información todavía es confusa y muy desigual entre comunidades autónomas, por lo que muchos propietarios no saben que tienen estas opciones a su alcance.

Es aconsejable entonces informarse y preguntar al organismo competente. Aunque todavía queden 5 años para el 2030, la normativa es clara al respecto y mejor estar preparado y tener nuestra vivienda a punto en el caso de que sea de propiedad y tengamos pensado vender o alquilar en el futuro.