Ya hay fecha para que baje el precio de la vivienda en España y lo confirma un experto: «Cuando…»

El de la vivienda no deja de ser un tema de conversación en cualquier familia o grupo de amigos. Durante los últimos meses los precios del alquiler no paran de crecer, las hipotecas parece que aumentan y cada vez resulta más complicado acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. En ciudades como Madrid o Barcelona, el coste por metro cuadrado se ha disparado hasta límites que hace solo una década parecían impensables. Y muchos se preguntan ¿hasta cuándo? ¿No va a bajar nunca el precio de la vivienda? La respuesta la tiene un economista.

Santiago Niño Becerra, catedrático de Estructura Económica en la Universidad Ramón Llull, quien lleva años advirtiendo de que el modelo inmobiliario español está agotado ha explicado que el freno con respecto al precio de la vivienda llegará no por una reforma política ni por nuevas leyes de vivienda, sino porque el propio sistema se ha tensado hasta su límite natural. En una entrevista reciente con Cataluña Radio, el economista lo resumía con claridad: los precios dejarán de subir «cuando la clase media ya no pueda pagar más». Una frase que deja claro hacía dónde nos dirigimos, o de hecho, ya estamos, con gente sin poder pagar una casa y un mercado que a la vez está algo escaso de oferta pero con precios disparados.

Cuándo bajará el precio de la vivienda

España ha sido un país en el que parece que siempre se ha apostado más por la vivienda en propiedad. Las políticas públicas, los incentivos fiscales y el discurso social se centraron en comprar vivienda, no en alquilarla. Mientras otros países europeos desarrollaban amplios parques de vivienda pública o cooperativa, aquí se consolidó un modelo donde tener un piso o una casa era símbolo de estabilidad y éxito personal. El resultado, décadas después, es un sistema desequilibrado que depende en gran medida de la especulación.

Niño Becerra recuerda que, desde los años 50, el Estado ha favorecido la compra y no el alquiler social. Ese enfoque ha dejado a millones de personas a merced del mercado, sin una red pública que amortigüe las subidas. Y lo que en su momento parecía un motor económico (la construcción) terminó convirtiéndose en un riesgo estructural. «Si hemos llegado a esta situación es porque de alguna forma se ha querido llegar aquí», señaló el economista, apuntando a la responsabilidad compartida de gobiernos de todos los colores.

«Los precios bajarán cuando no se pueda pagar más»

El experto no pronostica una caída inmediata, pero sí un freno claro. Según su análisis, la subida de precios empezará a moderarse en el momento en que el mercado se quede sin compradores solventes. Dicho de otra forma: cuando las familias no puedan endeudarse más, los precios tocarán techo. No será un ajuste provocado por políticas públicas, sino por puro agotamiento económico.

Hoy, gran parte de las operaciones de compraventa las protagonizan inversores, fondos y compradores que buscan refugio en el ladrillo. Mientras tanto, la demanda real (familias que buscan su primera vivienda) ha ido perdiendo fuerza. Muchos jóvenes y trabajadores de clase media se ven obligados a hipotecarse por encima de sus posibilidades o a competir en un mercado de alquiler saturado. Esa presión, sostiene Niño Becerra, no puede mantenerse mucho más tiempo.

El economista cree que 2026 marcará el inicio del estancamiento. No tanto una caída abrupta, sino un «freno técnico» que se notará en los precios de venta y también en el alquiler. El mercado, dice, está agotando su propio impulso. Cuando el endeudamiento llegue a su límite, la burbuja se desinflará de forma natural.

Un sistema sostenido por el endeudamiento

El problema de fondo no es sólo la especulación, sino la forma en que se ha sostenido la economía familiar durante las últimas décadas. En España, buena parte del crecimiento inmobiliario se ha basado en la deuda. Hipotecas largas, sueldos que apenas crecen y una mentalidad que sigue viendo la vivienda como inversión, no como derecho.

Esa fatiga del mercado se refleja ya en las estadísticas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de la vivienda ha crecido un 12,7 % interanual en 2025, con Madrid a la cabeza y una media de 4.384 euros por metro cuadrado. Son cifras récord, pero también insostenibles a largo plazo. Las ventas empiezan a estancarse, y las inmobiliarias admiten que los compradores tardan más en decidirse o directamente se retiran por falta de financiación.

¿Qué soluciones propone el experto?

Para Niño Becerra, el problema no se resolverá con parches. Ni los bonos de alquiler, ni los incentivos fiscales, ni los topes puntuales bastan para reequilibrar un sistema construido sobre la desigualdad. La única salida real, según su criterio, pasa por ampliar el parque de vivienda pública y repensar el urbanismo desde cero y, si es necesario, construir «nuevas ciudades», afirmó, citando ejemplos como los proyectos residenciales impulsados en Reino Unido para aliviar la presión sobre Londres.

Esa idea puede sonar ambiciosa, pero refleja la magnitud del desafío. En España, el alquiler social representa apenas un 2 % del total, frente al 20 o 30 % de países como Austria o Países Bajos. Sin una red de vivienda asequible, el mercado seguirá dominado por los inversores y por quienes compran como refugio financiero. Y mientras tanto, la brecha social entre quienes pueden acceder a una casa y quienes no seguirá agrandándose.

El termómetro de la desigualdad

Más allá de los datos, el diagnóstico de Niño Becerra pone nombre a algo que muchos españoles ya viven en carne propia: la vivienda se ha convertido en el gran termómetro de la desigualdad. Quien puede pagar una casa o tiene patrimonio previo, mantiene su posición. Quien depende del salario medio, ve cómo el sueño de tener un techo propio se aleja cada año un poco más.

El experto no promete soluciones rápidas, pero sí una advertencia clara: el modelo actual está agotado. Y cuando el mercado toque techo  no será por decisión política, sino porque la sociedad habrá llegado a su límite económico.