¿Son buenas las hipotecas inversas?

En estos tiempos en los que las pensiones han entrado de pleno en los discursos electoralistas de los políticos, algunas entidades se han lanzado a la venta activa de este producto con la finalidad de ofrecer “un complemento a las pensiones”. Es un producto que últimamente se anuncia mucho, tanto por radio como en los periódicos digitales. Hasta muy recientemente, era un producto bastante poco comercializado en España, por lo que me parece interesante hablar sobre él.

No es un producto ni bueno ni malo, depende de cómo, cuándo y en qué condiciones de venda, como casi todos los productos financieros.

La hipoteca inversa es un producto financiero indicado para mayores de 65 años o personas con más de un 33% de discapacidad, destinado a convertir en renta mensual, o incluso en una prima única o combinación de ambas una parte del valor de la vivienda en propiedad. No es el total del valor ya que el banco o entidad financiera que lo ofrece debe poder cobrar intereses y se deja suficiente margen para seguir cobrándolo hasta la fecha de fallecimiento del contratante. La titularidad no cambia, la sigue manteniendo la persona que contrata la hipoteca inversa hasta que fallezca y ésta pase a los herederos. Las rentas percibidas no tributan porque derivan de un crédito, no están sujetas a IRPF.

Los puntos claves del producto tienen que ser bien explicados a la persona que lo contrata, ya que de los mismos derivan los principales riesgos del producto:

• Cuando fallezca, los herederos heredarán la deuda con la entidad financiera igual que el inmueble. Podrán entonces decidir si quieren vender la casa y pagar la deuda, pagar la deuda con fondos propios o hipotecarse para hacerlo. El primer riesgo obvio es que la vivienda, en el momento de la defunción, tenga un valor menor que la deuda adquirida, por lo que se deberá más dinero de lo que vale.
•  Las condiciones para contratar el producto son importantes: el tipo de interés, la posibilidad de cancelar la deuda en cualquier momento a un coste razonable y que se pueda variar la forma de cobrar las rentas, incluso que se pueda dejar de cobrar las rentas si así se decide. Las entidades darán menos cantidad que la valoración del inmueble, en parte por precaución, pero sobre todo porque se garantizan cobrar los intereses hasta la defunción del contratante. Igual que en una hipoteca, interesa que el tipo de interés sea lo más bajo posible y que se pueda cancelar en cualquier momento. Aquí tenemos otro de los riesgos importantes de la contratación de este producto, la evolución de los tipos de interés.
• Las rentas, si son periódicas, no se actualizan con la inflación, por lo que si sube la inflación, el valor percibido irá disminuyendo.
• Los costes de una hipoteca inversa son, en general, los intereses, el coste de tasación del inmueble (alrededor de 400 Euros), notaría, registro y costes de apertura y constitución de un préstamo.
• Puede ocurrir que la persona que contrata la hipoteca inversa sobreviva la esperanza de vida calculada por la entidad financiera y deje de poder cobrar rentas. Aún así, deberá seguir pagando intereses por lo cobrado con anterioridad. Por eso, muchos bancos ofrecen contratar a la vez un seguro de rentas vitalicias según el cuál, se seguirán percibiendo rentas. Es un producto caro, cuya prima es elevada y se suele pedir que se pague al inicio de la contratación de la hipoteca y en un pago único.
  Estos riesgos asumidos por el prestamista en hipotecas inversas quedan bien resumidos en el gráfico adjunto:
   

  Las razones por las que se han vendido hasta ahora poco en el mercado son de diversa índole, pero fundamentalmente se centran en la falta de madurez del mercado financiero en España, de la reciente crisis inmobiliaria que hemos sufrido con las caídas fuertes de los precios inmobiliarios y las negativas de los herederos a seguir con las cuotas, llegando a renunciar a las herencias por las deudas generadas tras el fallecimiento del contratante del producto.

  Es verdad que las entidades tampoco lo han ofrecido de forma muy activa, por lo descrito anteriormente, y sobre todo, porque no les interesa quedarse con más cartera de inmuebles, que puede ocurrir cuando los herederos renuncian a la herencia y es la entidad la que se queda con el inmueble como pago por la deuda.

  Como se ve, efectivamente puede ser un buen producto en algunos casos, pero las condiciones tanto del mismo como de la persona que lo contrata son cruciales a la hora de valorar si es o no una buena elección. Antes de contratar cualquier producto de este tipo, debería asesorarse con un asesor independiente para ayudarle a decidir, por un lado, si es un producto adecuado para usted y, por otro, para seleccionar el producto con las mejores condiciones posibles.

  Arantza Virós es cofundadora de Neoinversiones Financieras EAFI.