«Nos acercamos a…»: la dura predicción de un economista por lo que está a punto de pasar en España

El mercado de la vivienda en España vuelve a estar en el centro del debate. El recuerdo de la crisis de 2008 todavía está muy presente en la memoria colectiva, y cada vez que los precios empiezan a subir con fuerza, se encienden las alarmas. En este escenario, expertos como Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, economista y doctor en Psicología Económica, advierten de que el mercado «está dando señales claras de sobrecalentamiento. Nos estamos acercando peligrosamente a una nueva «burbuja» inmobiliaria».

No se trata de sembrar el pánico, sino de entender qué está ocurriendo y si realmente España se encuentra de nuevo en una situación de vulnerabilidad estructural. El precio medio del metro cuadrado ya supera los 1.850 euros, lo que representa un incremento interanual cercano al 6%. Sin embargo, los salarios apenas han crecido un 3% en el mismo periodo. Esta divergencia, aparentemente pequeña, esconde un desequilibrio preocupante.

¿Estamos ante una nueva ‘burbuja’ inmobiliaria en España?

Vicenç Hernández Reche señala que esta brecha entre precios y salarios refleja «una desconexión preocupante entre el valor real de la vivienda y la capacidad de compra de la población». En regiones como Barcelona, Madrid, Málaga o Baleares, el esfuerzo financiero medio ya supera el 45% de los ingresos familiares.

En términos prácticos, una familia que gana 2.000 euros mensuales y destina 900 euros a la vivienda apenas tiene margen para cubrir otros gastos básicos. Si a eso se suma la inflación en productos de primera necesidad, el resultado es un nivel de endeudamiento aumenta el riesgo de impago.

La advertencia sobre la falta de oferta

Más allá de los precios y salarios, otro de los factores clave es la escasez de oferta estructural. Según datos de Tecnotramit, en 2024 se construyeron 87.000 viviendas nuevas, cuando la demanda real exigiría al menos 160.000. Como consecuencia, la vivienda en propiedad se encarece, y por otro, el mercado de alquiler también experimenta tensiones. Esto ha dado lugar al conocido como «efecto expulsión hacia la periferia».

Hernández Reche resume la situación de manera contundente: «Si a eso sumamos la falta de oferta estructural y un mercado tensionado, nos estamos acercando peligrosamente a una nueva ‘burbuja’ inmobiliaria que es diferente a la vivida hace escasos años pero con capacidad de generar desequilibrios si no se corrigen a tiempo».

Comparación con la ‘burbuja’ de 2008

En este contexto, hay quienes se preguntan si el escenario actual es comparable con el de 2008. En aquel entonces, los precios de la vivienda crecían a un ritmo desorbitado y el crédito era abundante y barato. Los bancos ofrecían hipotecas de hasta el 120% del valor de tasación, lo que generaba un círculo vicioso de endeudamiento.

Hoy, las circunstancias son diferentes. Los tipos de interés se sitúan en torno al 3%, pero el acceso al crédito es más restrictivo que dos décadas.Aun así, el problema es el mismo: los precios suben más rápido que los salarios, y los compradores destinan ya más del 35% de sus ingresos a la vivienda. Según Hernández Reche, «cuando más del 40% de los nuevos compradores destina ya más del 35% de sus ingresos a la vivienda, entramos en una zona de riesgo».

Ante este escenario, Tecnotramit advierte de que si no se adoptan medidas para estimular la oferta de vivienda asequible y favorecer el acceso al alquiler, «los efectos de este desequilibrio podrían ser similares a los vividos en la crisis de 2008, aunque con diferencias de fondo».

Entre las medidas más urgentes destacan:

• En primer lugar, es necesario aumentar la construcción de vivienda pública y social, especialmente en zonas tensionadas como Madrid Barcelona o Baleares. Cabe señalar que España se encuentra a la cola de Europa en parque de vivienda social, con apenas un 2,5%, frente al 30% de Países Bajos o el 16% de Francia.
• Por otro lado, las administraciones deben ofrecer  incentivos fiscales a propietarios que ofrezcan precios por debajo del mercado para favorecer el alquiler asequible. Esta política ya funciona en algunos países europeos.
• Asimismo, es imprescindible limitar la especulación. El fenómeno conocido como «build to rent» o la compra masiva de edificios por fondos internacionales ha disparado el coste del alquiler en ciudades como Madrid y Barcelona.

La historia reciente demuestra que las «burbujas inmobiliarias» no explotan de un día para otro. Se suelen formarse de manera silenciosa, a lo largo de varios años, mientras los precios suben poco a poco y el mercado se recalienta sin que la mayoría lo perciba. Sólo cuando aparece un detonante, como una subida abrupta de los tipos de interés, una recesión económica o un exceso de oferta repentino, se produce el estallido.

Aunque las señales de alarma existen, conviene matizar que el contexto actual no es igual al de 2008. En aquel entonces, el gran problema fue el crédito descontrolado; se concedían hipotecas sin apenas garantías a personas con ingresos inestables y se financiaba incluso por encima del valor de tasación de la vivienda. Todo ello dejó a miles de familias atrapadas en una deuda imposible de pagar.