Mikel Echavarren (Colliers): «La inversión en el sector inmobiliario caerá entre un 25 y un 30% en 2023»

El pasado año cerró con unas «cifras espectaculares de inversión en el sector inmobiliario, pero 2023 será mucho peor», anticipa en una entrevista con OKDIARIO Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal. El experto explica que en 2022 se invirtieron más de 18.100 millones de euros en el sector, unos 3.000 millones menos que en 2021, impulsados en gran parte por la venta de 662 sucursales bancarias de Merlin Properties a BBVA por casi 2.000 millones de euros.

Sin embargo, Echavarren -consultor que predijo la crisis de 2008- vaticina  que la inversión en el sector inmobiliario en España «caerá entre un 25 y un 30%, pero no desde los 18.000 millones, sino desde los 16.000 que quedan si quitamos el efecto de la operación de Merlin». En concreto, el directivo cree que la cifra oscilará entre los 10.000 y los  12.000 millones.

El CEO de la compañía especializada en servicios inmobiliarios y de gestión de inversiones estima que la inversión se va a paralizar en mayo porque no va a haber un punto de encuentro entre las expectativas de compra de los fondos institucionales y las expectativas de los vendedores en cuanto a valores». También influirá en esta parálisis que los inversores esperan que los precios bajen, pero puede suceder que «no encuentren a nadie que les venda a esos precios».

En este sentido, Echavarren señala quién tiene una oportunidad para invertir en ese punto serán los grandes patrimonios privados con perspectiva de largo plazo. «Serán los que fijen los precios, pueden pagar entre un 5 o un 10% más de lo que te dice la teoría, pero pueden comprar un activo que esta está a prueba de bombas». Además, en su opinión, será el momento idóneo para comprar sin tener que competir con los fondos.

Por segmentos

Por segmento, la construcción de vivienda para alquiler, proyectos que en el argot inmobiliario se conocen como build to rent «van a sufrir», asegura el presidente de Colliers. «Las limitaciones del 2% que ha impuesto el Gobierno a la subida del precio del alquiler, así como la futura Ley de Vivienda que contempla el control de las rentas en zonas tensionadas, entre otras cuestiones, están dañado este mercado», apunta. Al respecto, Echavarren critica: «Lo peor de todo es que ellos -el Gobierno- saben que este tipo de prohibiciones no son la vía, sino todo lo contrario, es decir, favorecer la oferta, medidas fiscales en seguridad jurídica, etc».

A esto se suma que los promotores de vivienda para alquiler tienen los mismos costes de construcción que la destinada a venta. «Pero en el momento de vender el proyecto a un fondo institucional se exige un precio en torno a un 20% más bajo del que había a principio de 2022; mientras que en vivienda para venta no ha bajado nada» y, además, se prevé que siga subiendo. Otro de los obstáculos a los que se enfrenta el build to rent es que la banca ya no financia este tipo de proyectos salvo que sean con los precios actualizados.

Otro segmento que lleva meses atravesando una situación difícil es el de centros comerciales. «Cada vez hay menos inversores interesados en el retail». Actualmente, hay varios centros comerciales a la venta pero las operaciones no se cierran porque «tiene que haber un ajuste en el precio, porque los compradores adquieren apalancados». El presidente de Colliers España seña que en este segmento también está siendo complicada la financiación, «para conseguirla el centro tienen que ser dominante, sostenible y a prueba de bombas».

El segmento hotelero ha alcanzado una buena cifra de inversión en 2022, gracias a las remodelaciones y a que España es un país muy atractivo para el turismo, En el hotelero «hay muchísimo dinero y es muy fácil explicar a los inversores por qué invertir en hoteles en España, especialmente en el segmento de lujo donde se sigue creciendo».  En cuanto a operaciones, el experto cree que haya oportunidades de venta de hoteles baratos en el segundo semestre, «fruto de que cadenas medianas han salido muy tocados de la pandemia, sobre todo por mucha deuda ICO y mucha financiación».

Echavarren explica que la logística es el único sector en el que las rentabilidades del mercado habían bajado a niveles casi absurdos, como si fuesen oficinas. «Ahora han subido las yiels, pero se ha roto el techo de las rentas. Antes era impensable pagar más de tres o cuatro euros por metro cuadrado al mes en Madrid, mientras que ahora se están alquilando entre cinco y ocho. Esto se debe a la falta de producto». Sin embarga, señala que hay zonas donde se están desarrollando muchas plataformas logísticas a riesgo que van a tardar varios meses en encontrar inquilino y que no alcanzarán los precios mencionados.