Merlin pone a la venta 700 oficinas del BBVA con contratos anti subida del IPC que conquistan al mercado

Merlin Properties ha puesto a la venta las 693 oficinas de BBVA que posee, en lo que puede convertirse en la gran operación inmobiliaria de 2022, valorada entre 1.800 y 1.900 millones. La razón es que ofrece un ‘caramelo’ al comprador que ha disparado el apetito de los fondos y otros inversores: un contrato que garantiza una revalorización anual del alquiler de 1,5 veces el IPC.

BBVA vendió a varios fondos 880 sucursales en plena crisis financiera (2008 y 2009), que posteriormente compró Merlin en 2014 ante su salida a Bolsa, de las que ya ha colocado 187. La venta inicial de BBVA se hizo con el compromiso de que el banco se mantendría como inquilino de esas oficinas durante 30 años, hasta 2039 (lo que se conoce como sale and lease back), lo que garantizaba un flujo de rentas al comprador similar a un bono.

Pero además, el contrato tiene una cláusula que actualiza el importe del alquiler en 1,5 veces el IPC del mes de noviembre. Esta cláusula no preocupaba mucho hasta ahora, pero con la espiral inflacionista actual se convierte en un enorme atractivo para el casero de BBVA: dado que el IPC de noviembre de 2021 fue del 5,5%, la renta que paga el banco subirá un 8,25% nada menos en 2022.

Este compromiso pretendía incrementar el atractivo de la venta de las oficinas ante la necesidad del entonces presidente de BBVA, Francisco González, de conseguir ingresos extra para capear la enorme crisis que sufrió el sector. Y ahora, en este contexto inflacionista, ha disparado el interés del mercado para esta venta, de la que informó El Confidencial.

BBVA tiene derecho de adquisición preferente

Con una subida tan fuerte del alquiler, parece que el propio BBVA sería el primer interesado en recomprar las oficinas. De hecho, tiene derecho de adquisición preferente antes de que Merlin cierre la venta a un tercero, y ya recompró 166 de esas sucursales en 2018.

Sin embargo, las fuentes consultadas tienen muchas dudas de que el banco quiera embarcarse en un gasto cercano a 2.000 millones cuando tiene pendiente la opa sobre el 50% del turco Garanti valorada en torno a esa cifra. Y con la posibilidad de pujar también por el mexicano Banamex que ha puesto en venta Citi. Por eso, algunas de las fuentes sostienen que podría intentar buscar otras fórmulas para hacer frente a esa operación.

Esta fórmula consistiría en conceder a Merlin un porcentaje de sus acciones en Distrito Castellana Norte (la operación Chamartín), donde el banco posee el 75,5% y la inmobiliaria, el 14,5%, bien como parte o como la totalidad del pago. Siempre y cuando el banco decida finalmente ejercer su derecho, claro.