Las inmobiliarias ya no pueden cobrar honorarios de agencia: el truco que utilizan ahora

La búsqueda de vivienda se ha convertido en una auténtica pesadilla en ciudades como Madrid o Barcelona, agravada por la escasez de oferta, el aumento desmesurado de los precios de alquiler y, más recientemente, las prácticas ilegales adoptadas por algunas inmobiliarias para maximizar sus beneficios a expensas de los inquilinos.

La entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno de Pedro Sánchez ha dificultado todavía más la búsqueda de un alquiler y ha provocado que las inmobiliarias no puedan cobrar a los inquilinos el tradicional mes de agencia, desencadenando la adopción de diversas artimañas para eludir estas restricciones.

Nueva ley de vivienda

Conforme a la nueva Ley de Vivienda aprobada en abril, el propietario asume la responsabilidad de sufragar los gastos de gestión inmobiliaria y los costos de formalización del contrato de arrendamiento, una disposición vinculante para todos los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.

Hasta la entrada en vigor de esta legislación, la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía que el pago de dicha comisión se acordara libremente entre las partes, siendo común que recayera sobre el inquilino, salvo en casos donde el arrendador fuese una entidad jurídica, situación en la cual recaía su obligación de asumir dichos costos.

La disposición final de la nueva ley modifica este aspecto, estableciendo su cumplimiento como obligatorio en todo el territorio nacional para los contratos de alquiler suscritos a partir del 26 de mayo de 2023. Esta medida difiere de otras disposiciones de la ley, que solo se aplican en comunidades autónomas que declaren ciertas áreas como zonas de mercado residencial tensionado. En tales zonas, no se permite repercutir al inquilino cuotas o gastos no contemplados en el contrato de arrendamiento anterior.

Hasta el momento, Cataluña ha propuesto 140 municipios como zonas tensionadas, aunque estas no adquieren tal condición hasta recibir la aprobación del Gobierno central.

En la actualidad, las tarifas de las inmobiliarias por alquiler corresponden a una mensualidad completa o al 10% de la renta anual, con el IVA aplicable aparte. La elección entre una opción u otra va a depender de la agencia o de los servicios específicos que se estén ofertando.

Por ejemplo, para un alquiler de 1.000 € al mes, una comisión de una mensualidad más el IVA (21 %) resultaría en un gasto total de aproximadamente 1.210 €. En cambio, el 10 % de la renta anual más IVA daría como resultado una comisión inmobiliaria de 1.452 €.

Así cobran las agencias a los inquilinos

Las agencias han buscado alternativas para poder cobrar a los inquilinos que vayan a firmar un contrato de alquiler. Bajo nombres como «honorarios de agencia», «gastos de gestión», «servicio de personal Shopper» o el reciente término «estudio de solvencia», las inmobiliarias buscan disfrazar el fraude inmobiliario y evadir las regulaciones impuestas por la nueva legislación. El «estudio de solvencia», por ejemplo, se presenta como un análisis financiero del futuro inquilino para determinar su capacidad para afrontar el pago del alquiler. A menudo, este proceso se reduce a revisar las tres últimas nóminas y verificar la presencia del candidato en un registro de morosos.

La práctica de cobrar por estudios de solvencia tiene como objetivo encubrir el ilegal cobro de comisiones de agencia, que en algunos casos alcanzan el 10% de la anualidad de la renta más IVA. Este engaño, junto con otras tácticas coercitivas como obligar al inquilino a pagar asesoramiento legal o investigar pisos según su perfil, es común en las negociaciones con las inmobiliarias.

Es fundamental destacar que esta práctica es ilegal según el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece claramente que «los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Este fraude se perpetra aprovechando la posición de poder de las inmobiliarias, conscientes de que siempre pueden encontrar a otro inquilino dispuesto a aceptar estas condiciones abusivas.

A pesar de lo obvio de la ilegalidad, la negociación se vuelve complicada debido a la insistencia de las inmobiliarias, que señalan la existencia de una larga lista de posibles inquilinos detrás de cada interesado. Ante esta situación, la opción de firmar el contrato y posteriormente presentar una reclamación puede surgir como una posibilidad. Para respaldar cualquier reclamación futura, es crucial documentar todas las interacciones con la inmobiliaria, preferiblemente mediante comunicaciones escritas o grabaciones de llamadas.

En este contexto, el Sindicato recomienda realizar los pagos mediante transferencia, especificando el concepto como «gastos de gestión inmobiliaria». Además, se aconseja solicitar una factura que detalle claramente el importe pagado. En casos donde se considere que la inmobiliaria ha incumplido la ley, es posible presentar una reclamación ante la autoridad de consumo correspondiente en cada comunidad autónoma.

La protesta del Sindicato se suma a una investigación de FACUA, organización de consumidores, que ha denunciado a 33 inmobiliarias en varias ciudades españolas por vulnerar la ley de vivienda. La situación revela la urgente necesidad de supervisión y aplicación de la legislación para proteger los derechos de los inquilinos y frenar las prácticas abusivas en el mercado inmobiliario.