Dar dividendo o compras logísticas: las opciones de Merlin con los 1.800 millones de la operación BBVA

La socimi Merlin Properties está tanteando el apetito del mercado para sacar a la venta una cartera de casi 700 oficinas que ocupa BBVA. La operación está valorada en un 1.800 millones de euros y, por ello, podría convertirse en la transacción del año del sector inmobiliario. Pero, ¿qué planea hacer la firma liderada por Ismael Clemente con el importe que perciba?

Se prevé que la compañía destine parte de los 1.800 millones a un dividendo especial -puesto que al ser una socimi está obligada por ley a hacerlo-. Por otro lado, Merlin podría aumentar su participación en Distrito Castellana Norte (DCN), el principal promotor del proyecto urbanístico Madrid Nuevo Norte, según un informe de Morgan Stanley. En concreto, Merlin cuenta con una participación del 14,5% en DCN y hace meses hizo público su interés por ampliar su porción. Mientras que el 75% de esta compañía es propiedad de BBVA.

Asimismo, la multinacional financiera estadounidense cree que la socimi destinará parte del capital a realizar «más inversión en logística o centros de datos, o una combinación de ambos».

En este sentido, Banco Santander -principal accionista de Merlin Properties con el 22,2% del capital- explica a este medio que una vez que se cierre la operación y surjan oportunidades en el mercado «se valorarán y decidiremos qué opción es la más adecuada para su estrategia». Sin embargo, fuentes del mercado aseguran que la intención de la entidad presidida por Ana Botín es que los 1.800 millones de euros de la venta de las 693 oficinas se destinen a un dividendo especial. Por su parte, Santander niega que esa sea su intención.

Una cartera que despierta «interés»

Fuentes del sector confirman a OKDIARIO que el portfolio de oficinas «está despertando mucho interés entre los fondos». Uno de los motivos es que el contrato entre Merlin y BBVA tiene una cláusula que actualiza el importe del alquiler en 1,5 veces el IPC del mes de noviembre. Esta condición se ha convertido en un elemento atractivo en dicho contrato y ha aumentado el interés de los inversores, puesto que con la espiral inflacionista actual es tentadora para el casero de BBVA: dado que el IPC de noviembre de 2021 fue del 5,5%, la renta que paga el banco subirá un 8,25% nada menos en 2022.

En esta operación, BBVA dispone de un derecho de adquisición preferente; por lo que, previsiblemente, la entidad financiera se sentará a negociar con la socimi.

BBVA vendió a varios fondos 880 sucursales que tenía en su cartera de activos en plena crisis financiera, concretamente, en 2009. Cinco años después Merlin compró estas oficinas, antes de su salida a Bolsa. La venta inicial de BBVA se hizo con el compromiso de que el banco se mantendría como inquilino durante 30 años, es decir, hasta 2039 (operación sale and lease back). No obstante, la cartera actual no tiene los mismos inmuebles que al principio, puesto que BBVA recompró 167 de esas sucursales por 252 millones a la inmobiliario en 2018.

Cartera de activos

La firma Merlin Properties está especializada en la adquisición y gestión de activos terciarios en la península ibérica. Invierte principalmente en oficinas, centros comerciales y plataformas logísticas. En el primer semestre de 2021, el valor de la cartera de activos de la socimi ascendía a 12.893 millones de euros, un 0,6% más que respecto al cierre de 2020. Esto de debe en parte a la revalorización en sus inmuebles logísticos y de oficinas, mientras los centros comerciales y los hoteles aún se devaluaron ligeramente.