Cuidado si no declaraste estos ingresos extra: Hacienda lo sabe y ya está actuando

Vender una vivienda puede ser entendido como algo bueno ya que es evidente, que supone un alivio económico, y no sólo eso sin que en algunos casos puede implicar también el inicio de una nueva etapa. Sin embargo, muchas veces, ese proceso que aparentemente parece simple puede traer consecuencias fiscales inesperadas en el caso de no estar bien informado, o asesorado. En concreto, cuando hablamos de las obligaciones con Hacienda ya que no podemos olvidar, que la Agencia Tributaria no pasa por alto los ingresos que puedan derivarse de estas operaciones. Y si no se declaran correctamente, los problemas pueden llegar, incluso aunque el contribuyente no fuera consciente de haber hecho algo mal.

En los últimos meses, Hacienda ha intensificado sus controles sobre la compraventa de inmuebles. Las herramientas digitales que tiene a su disposición permiten detectar, casi en tiempo real, las operaciones de venta de viviendas, el cruce de datos con los registros públicos y bancarios, e incluso identificar si alguien debería haber declarado un ingreso extra por este motivo en su Declaración de la Renta. Por eso, si has vendido una vivienda, tienes que informarte bien de tus obligaciones fiscales, porque no hacerlo puede salir caro. Pero además, esa importancia no tiene que ver tan sólo con el hecho de pagar impuestos. En algunos casos, existen exenciones muy beneficiosas que podrían librar a muchos de tener que abonar ciertas cantidades. Pero para beneficiarse de ellas, hay que conocer los requisitos, cumplirlos y, sobre todo, reflejarlos correctamente en la declaración correspondiente.

Por eso, conviene repasar qué situaciones eximen del pago del IRPF tras una venta, qué impuestos hay que abonar, qué casillas hay que marcar y qué ha dicho exactamente Hacienda al respecto.

Cuidado si no declaraste estos ingresos extra: Hacienda lo sabe

Uno de los errores más frecuentes al vender una vivienda es pensar que, si no se ha ganado mucho dinero con la venta, no hace falta declararlo. Esto no es del todo cierto. Aunque en algunos casos sí se puede estar exento del pago del IRPF, es necesario cumplir una serie de condiciones muy específicas. Por ejemplo, los mayores de 65 años o las personas en situación de dependencia no están obligadas a tributar por la ganancia patrimonial obtenida con la venta de su vivienda habitual. Eso sí: debe tratarse de su residencia principal y no de una segunda vivienda.

Otro supuesto que permite una exención total o parcial del IRPF es el de la reinversión del dinero obtenido en la compra de otra vivienda habitual. En este caso, hay un plazo de dos años antes o después de la venta para realizar la operación de compra. Y no solo eso: tanto la casa vendida como la nueva deben ser viviendas habituales y el propietario debe haber residido al menos tres años en la primera. Si no se cumple alguno de estos requisitos, la exención no se aplica, aunque se haya destinado el dinero a otra vivienda.

Además, en los casos en los que no haya ganancia patrimonial (es decir, cuando se vende la vivienda por el mismo precio o por menos del que se compró) tampoco se está obligado a tributar por IRPF. Pero incluso en esas circunstancias, es recomendable declarar la operación para evitar requerimientos futuros por parte de Hacienda.

Los tres impuestos clave tras vender una vivienda

Al margen del IRPF, vender un inmueble conlleva otras obligaciones fiscales que no deben pasarse por alto. El primero es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se paga de forma proporcional entre el comprador y el vendedor en función del tiempo en que cada uno ha sido titular del inmueble durante el año fiscal.

El segundo es la plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento de valor que haya experimentado el terreno sobre el que se asienta la vivienda. Este tributo debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles desde que se firma la compraventa. Aunque en los últimos años ha habido varias sentencias y reformas que han afectado a su cálculo, lo cierto es que sigue vigente en la mayoría de municipios y es de pago obligatorio salvo que se justifique una pérdida en la operación.

El tercero, como ya se ha comentado, es el IRPF, que se declara en la Renta anual del ejercicio correspondiente a la venta. Si se ha obtenido una ganancia patrimonial, debe incluirse en la declaración. Y aunque existan exenciones, hay que consignarlas correctamente para que la Agencia Tributaria tenga constancia de la operación.

Las casillas que debemos rellenar en la declaración de la renta

En cuanto a la declaración de la renta, si has vendido una vivienda debes fijarte en la casilla 1626. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), en esta casilla debe consignarse la referencia catastral de los inmuebles implicados, especialmente cuando hay actividades económicas relacionadas con la vivienda transmitida o cuando existen elementos accesorios vinculados a la residencia habitual.

Además, para declarar correctamente la ganancia patrimonial (si la hay), hay que reflejar el precio de compra, el de venta, los gastos relacionados (notaría, registro, reformas justificadas, etc.) y cualquier otra circunstancia que pueda afectar al resultado final. Si se ha producido una reinversión, debe indicarse el importe exacto destinado a la nueva vivienda, ya que, como recuerda la Agencia Tributaria, si no se reinvierte el 100 % del dinero obtenido, la exención será solo parcial.

El aviso y las recomendaciones de Hacienda

La Agencia Tributaria ha hecho pública en su web una advertencia clara: está revisando con especial atención las operaciones de compraventa de inmuebles y, en especial, los casos en los que no se ha declarado ninguna ganancia en el IRPF. En palabras textuales del organismo: «En caso de que el importe de la reinversión sea inferior al total obtenido en la enajenación, solo se excluirá del gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones mencionadas anteriormente».

Esto significa que no basta con reinvertir algo del dinero. Si no se reinvierte todo o no se cumplen los requisitos exigidos, Hacienda puede exigir el pago de impuestos por la parte proporcional no exenta. Y lo mismo ocurre si se omite por completo la operación en la declaración: puede entenderse como ocultación de ingresos y dar lugar a sanciones.

Ante esta situación, lo mejor que puede hacer cualquier persona que haya vendido una vivienda es recopilar toda la documentación relevante: escrituras de compraventa, justificantes de pago, facturas de reformas (si se quieren desgravar), certificados de empadronamiento y, en caso de optar a exenciones, pruebas de edad o de situación de dependencia.

También es muy recomendable consultar con un asesor fiscal o con la propia Agencia Tributaria, que ofrece atención personalizada a través de su web y sus oficinas. Cada caso tiene particularidades que pueden marcar la diferencia entre tributar o no, y entre hacerlo bien o cometer un error que derive en sanción.