«Cualquier iniciativa que no defienda la propiedad privada tendrá un efecto negativo en la inversión»

Han pasado más de dos años desde que José Ignacio Morales tomó las riendas de Vía Célere y desde entonces hasta hoy -pandemia de por medio- la promotora ha superado a las cotizadas del sector en varios frentes. Uno de ellos: la entrega de viviendas, que rozó las 2.000 unidades en 2020, una cifra que espera repetir este año en curso. La empresa controlada por el fondo Värde no teme un posible frenazo de la construcción -ya ha prevendido el 78% de las unidades de este ejercicio- y anticipa estabilidad en los precios de venta y en los costes de construcción.

Sobre los cambios regulatorios que afronta el sector inmobiliario, el CEO de Vía Célere pide que la futura Ley de Vivienda recoja la opinión de todo el sector privado, y deja claro que cualquier iniciativa que no defienda la propiedad privada -como el control del precio del alquiler o la llamada ley antidesahucios- tendrá un efecto negativo en la inversión.

En líneas generales, ¿qué impacto ha tenido el coronavirus en el negocio de Vía Célere?

2020 ha sido un año espectacular para Vía Célere a pesar del difícil contexto que hemos vivido. En este periodo de tiempo hemos conseguido entregar 1.933 viviendas, lo que ha supuesto incrementar considerablemente la cifra de las 1.241 unidades alcanzadas el año anterior. Además, hemos finalizado el año con una situación financiera excelente, con una posición de caja de 141 millones de euros, habiendo logrado reducir nuestra deuda financiera neta en 280 millones y firmando unos resultados que serán los mejores de nuestra historia.

Por supuesto, las condiciones en las que hemos logrado estas cifras tan elevadas no han sido las idóneas, puesto que la Covid-19 implicó la paralización de las obras durante varias semanas y el cierre de las oficinas comerciales durante un trimestre completo. Sin embargo, el hecho de haber vivido un confinamiento y, por tanto, haber experimentado con mucha intensidad las ventajas e inconvenientes de nuestro hogar, también ha impulsado, en muchos casos, la búsqueda de una nueva vivienda que supliera las deficiencias que hemos ido identificando en nuestras casas. Esto se ha traducido en un efecto post-covid muy significativo para toda nuestra cartera de producto, disparando las preventas en octubre, noviembre y diciembre de 2020 y enero de 2021 por encima de las cifras alcanzadas en 2019.

¿Cómo ha afectado la pandemia a la demanda?

Hay dos efectos muy claros que estamos notando en los compradores actuales. El primero es que buscan más metros cuadrados, más zonas abiertas, zonas comunes y terrazas, características propias de la vivienda de obra nueva que desarrollamos en los cinturones metropolitanos de las grandes ciudades. El segundo, que impulsa todavía más estas demandas, es el teletrabajo, que ha reducido el coste económico y temporal del desplazamiento hasta el entorno laboral, por lo que se ha fomentado la búsqueda de casas fuera de los núcleos urbanos.

¿Qué objetivo de viviendas contempla Vía Célere en 2021?

Este año, con la entrega de 1.933 viviendas hemos demostrado nuestras capacidad como plataforma operativa. Creemos que hemos encontrado un equilibrio adecuado entre la cantidad de vivienda que construimos y lo que demanda el mercado, por lo que estimamos que en las ciudades en las que tenemos un banco de suelo relevante, que son las que tienen la mayor demanda, nos mantendremos en la zona segura comprendida entre las 1.500 y las 2.000 viviendas.

Este ejercicio de responsabilidad es fundamental para evitar cometer los errores del pasado, pero al mismo tiempo tenemos que ser conscientes de que llevamos prácticamente 12 años en los que no se ha construido obra nueva en muchas ciudades, por lo que cuando lanzamos una promoción al mercado existe un gran apetito, algo muy sano y positivo para nuestro sector, para los clientes e incluso para el entorno urbano que sale reforzado con desarrollos más sostenibles y eficientes energéticamente hablando.

Las licencias de obra nueva han llegado a bajar hasta un 30% en 2020, ¿hay que temer por un frenazo de la construcción en los próximos años?

En absoluto. Es cierto que 2020 ha sido un año de mayor incertidumbre en lo que a inicio de proyectos se refiere, pero el apetito del mercado y la demanda de vivienda sigue siendo muy elevado. Nosotros tenemos ya pre-vendidas el 78% de las unidades que entregaremos para el 2021, el 67% de las previstas para 2022 y el 41% de las que vamos a construir en 2023. Por tanto, dentro de nuestras proyecciones de negocio no se contempla una reducción de los procesos constructivos. Además, estamos actualmente en una situación muy estable en cuanto a los precios de venta y a los costes de construcción se refiere, lo que nos hace prever un ciclo positivo de estabilización para el sector en los próximos años.

¿La banca ha endurecido los requisitos para conceder préstamos a los promotores debido a la pandemia?

La banca, en periodos de incertidumbre como el pasado, tiende a reforzar su prudencia a la hora de conceder nuevas financiaciones, no sólo al sector inmobiliario, también a todo el tejido empresarial. Nosotros como una de las grandes promotoras, no hemos experimentado una variación significativa de las condiciones de financiación. Pero a pesar de lo anterior, ya antes del Covid-19 defendíamos la necesidad de diversificar las fuentes de financiación en el sector promotor. De hecho, una de nuestras señas de identidad ha sido la innovación, un factor que, además de aplicar al ámbito operativo del producto y de los procesos de construcción, también lo tenemos en cuenta en el área financiera.

En cuanto al ‘Build to Rent’, la tendencia de moda en el sector, ¿qué planes tiene Vía Célere?

Vía Célere cuenta con una cartera de suelo de más de 21.000 viviendas, la más grande de todo el sector promotor español. Esta condición nos permite poder analizar de forma individualizada el uso que daremos a cada suelo, bien sea para venderlo a cliente final, bien sea para ‘Build to Rent’ o, incluso, desinversiones en casos en los que el proyecto sea demasiado pequeño para nuestros estándares. Por tanto, seguimos analizando todas las posibilidades de uso de nuestros activos en cartera, decidiendo aquella alternativa en cada caso que sirva para maximizar la rentabilidad de nuestros accionistas

¿Cómo valoran las iniciativas que el Gobierno ha puesto en marcha en materia de vivienda, como, por ejemplo la llamada ley antidesahucios?

Creemos que idealmente, cualquier iniciativa regulatoria debería contar con la opinión de los regulados para tener garantías de que realmente es una regulación ajustada a las condiciones reales del mercado. Cualquier iniciativa que no sea defender la propiedad privada en nuestro sector tendrá un efecto negativo sobre la inversión. Y eso aplica al fenómeno de la ocupación como a la limitación de los precios del alquiler de la vivienda. La mejor protección contra la subida de los alquileres o el precio de venta de la vivienda es poner más oferta en el mercado, y con colaboración público-privada esto se puede hacer en un plazo corto de tiempo.

Respecto a la futura Ley de Vivienda, ¿cómo valora Vía Célere las medidas que ha propuesto Unidas Podemos -obligar a los grandes tenedores a ceder el 30% de sus viviendas a alquiler social o redefinir el concepto de gran tenedor?

No entramos a valorar las propuestas de uno u otro partido político, pero sí nos parece importante la defensa de la propiedad privada como principio básico y por supuesto, la libertad para decidir libremente el destino de los activos que son de tu propiedad. Creo que estas decisiones no deben ser politizadas y se deben ajustar a la legalidad. Detrás de esos fondos denominados grandes tenedores, se olvida siempre que existen millones de pequeños ahorradores, que son los que meten sus pequeños ahorros en esos fondos.

¿Qué debería incluir la futura Ley de Vivienda según Vía Célere?

Ante todo, un acuerdo mayoritario con los actores del sector. Es necesario que pueda haber una mesa de discusión en la que se incluya la opinión del sector privado, clientes, inversores y promotores, que conocen en profundidad el sector y con los que se podría construir una ley beneficiosa para todos y que, además, fuera duradera en el tiempo, logrando una mayor certidumbre que atraería una mayor inversión.

Neinor anunció hace semanas la fusión por absorción de Quabit, ¿creen que se podrían producir operaciones similares en el sector en los próximos meses? ¿Vía Célere está dispuesta a entrar en un posible baile de fusiones?

En este sector, la principal razón que impulsa a las promotoras a realizar fusiones es ampliar el banco de suelo, puesto que es un recurso escaso.En nuestro caso, Vía Célere, tras la integración de los activos que hicimos en 2019, consiguió el mayor banco de suelo del país, con posiciones en los principales mercados nacionales. Por lo tanto, seguimos centrados en el desarrollo del banco de suelos en nuevas viviendas en todo el país.

¿Qué expectativas tiene Vía Célere sobre la llegada de los fondos europeos?

Es una noticia positiva para todo el ámbito económico español. Todavía es pronto para determinar cómo se utilizarán esos fondos, pero sería lógico que sirvieran como impulso también del sector inmobiliario, ya que es uno de los que mejor ha resistido la crisis del coronavirus y puede servir de motor para el resto de la actividad económica. Además, es una gran oportunidad para poder potenciar la digitalización, la innovación y, sobre todo, la sostenibilidad de todo el parque de vivienda español, facilitando a la vez los planes de transición energética que se están estableciendo desde Europa.

¿Las promotoras tienen dificultades para encontrar suelo?

El suelo es un bien muy escaso actualmente, lo que conlleva que su precio se eleve ante la alta demanda existente, y que, por tanto, eso repercuta también en el precio final de la vivienda. Es necesario que se ponga más suelo en circulación, ya que eso permitiría la construcción de más viviendas y con un coste menor, lo que facilitaría una bajada de los precios y, por tanto, el acceso a la compra para colectivos como los jóvenes, que actualmente tienen más dificultades para afrontar una operación de este calado desde el punto de vista financiero.