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Comprar y heredar una vivienda es más caro en 2022: así afectan a los impuestos las nueva valoraciones

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Hipoteca bonificada.

Desde el pasado 1 de enero ha cambiado la referencia del valor para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Ahora, pasa a tenerse en cuenta el valor de referencia del catastro y no el valor del inmueble, salvo que éste sea superior. Con este cambio, los expertos del sector alertan de que los contribuyentes pagarán más por estos tributos y como consecuencia la recaudación de impuestos de las comunidades autónomas aumentará.

Hasta ahora se aceptaba, sin ser objeto prioritario de inspección, un valor teórico basado en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, cuyo resultado era por lo general significativamente inferior al valor real de mercado.

En este sentido, Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados, explica: “Más que probablemente supondrá un incremento de impuestos que recaerá en las arcas de las comunidades, en la medida en que el valor de referencia se asimilará, aunque se aplique un factor de minoración del 0,90, a un valor de mercado real y, en cambio, con anterioridad era habitual que un número significativo de transacciones de inmuebles de segunda mano se tributaran por el valor catastral multiplicado por el coeficiente, siendo este resultado habitualmente inferior al valor real de mercado del mismo”.

Con la antigua normativa, la referencia que servía como base imponible para calcular estos impuesto era el precio que se determinase en la compraventa del inmueble. Sin embargo, ahora prevalecerá un nuevo cálculo del catastro de viviendas con una mayor base imponible, por lo que se prevé que el importe del tributo sea mayor.

Al respecto, el experto comenta que el valor de referencia «se calculará todos los años haciendo una media del precio de los inmuebles por zonas de un mismo municipio».

¿Cómo se calculará?

Los datos se extraerán de las transacciones que se hayan realizado con anterioridad y consten en el portal de la Dirección General del Catastro. En este aspecto, López Villaécija considera que con la nueva legislación y regulación del valor de referencia “es razonable pensar que se consiga una menor litigiosidad”.

Por otro lado, para evitar posibles desajustes o impuestos demasiado altos, se establecerá un factor de minorización del 0,9 para ajustar las valoraciones de la forma más real posible. Con este ajuste de la base imponible, será posible rebajar hasta un 10% el pago del impuesto, para intentar corregir así las diferencias de precios que marquen los datos del catastro.

Valor de referencia de los inmuebles

El pasado mes de noviembre, el Ministerio de Hacienda y Función Pública publicó, a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, los mapas de valores correspondientes a los informes del mercado inmobiliario urbano y rústico de 2021.

El valor de referencia del catastro se define como aquel determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el catastro, que se corresponde con el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes y libre de cargas.

Cabe recordar que el valor de referencia es distinto del valor catastral, y no afecta en modo alguno a los valores catastrales vigentes, de forma que tampoco a los impuestos cuya base imponible sea ese indicador, como es el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

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