Toda la vivienda que se construya en 20 años debe ser pública para cumplir la promesa de Sánchez

Pedro Sánchez está en plena campaña electoral y lleva varias semanas haciendo promesas imposibles de cumplir. Entre ellas, el presidente del Gobierno se ha comprometido a alcanzar el 20% de vivienda pública en España. Sin embargo, para lograr este objetivo todos los inmuebles residenciales que se construyan en 20 años deberían dedicarse a este fin, según un estudio realizado por Esade.

El informe explica que España presenta uno de los índices más bajos de vivienda pública en alquiler dentro de la Unión Europea. Actualmente, cuenta con unos 26 millones de viviendas, de las cuales unas 290.000 son de titularidad pública dedicadas a alquiler. Para alcanzar el objetivo del 20% del parque total en dos décadas, cada año deberían construirse tantas de titularidad pública como ya hay hechas hoy en día destinadas a alquiler social.

«Si el parque público suma menos de 290.000 viviendas al año, y teniendo en cuenta que no se destruye una cantidad significativa de viviendas, es virtualmente imposible llegar al objetivo del 20%», expone el estudio de Esade. Además, añade que esta condición sólo sería válida para llegar al 20% si todas las viviendas añadidas al parque español en las próximas dos décadas fueran públicas, algo que no va a suceder puesto que seguirá existiendo un mercado privado de inmuebles residenciales. En definitiva, para que el parque público alcance el 20%, al menos nueve de cada diez viviendas sumadas deberían estar destinadas a esta finalidad. «Algo que se antoja improbable», expone

Según datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, entre 1991 y 2021 se construyeron 8.860.000 viviendas de todas las tipologías. Aunque ha habido importantes diferencias por épocas, la media se ha situado en unas 295.000 por año. Así, para alcanzar el 20%, se debería desarrollar tanta vivienda pública en las próximas dos décadas como vivienda total se ha producido año a año en las últimas tres. «Se trata de una meta difícil de imaginar», apunta el informe.

Tope al precio

Por otro lado, el estudio insiste en que el tope al precio del alquiler no es la solución para acabar con la escasez de vivienda en régimen de arrendamiento que presenta España. En concreto, menciona que otras ciudades del mundo impusieron restricciones similares y consiguieron el efecto contrario al deseado, algo que llevan advirtiendo mucho tiempo expertos del sector inmobiliario.

Por ejemplo, en 2015, París impuso una limitación de precios que vinculaba los incrementos a un tope del 20% respecto a un precio de referencia. Se observó que, al finalizar la vigencia de la ley, la oferta se había reducido en un 15% y aproximadamente una de cada tres viviendas existentes superaba los precios establecidos debido a las excepciones.

De igual manera, en San Francisco también se estableció un control de precios, que afectó a aproximadamente seis de cada diez unidades residenciales en la ciudad (todas aquellas construidas antes de junio de 1979). Esto disminuyó la oferta en hasta un 15% y, como resultado, los precios aumentaron en un 5,1%. Una situación similar se dio en Berlín cuando se impuso el control de precios de alquiler.

Este límite de precios de alquiler también lo contempla la Ley de Vivienda aprobada la semana pasada en el Congreso de los Diputados. Durante 2023 se aplicará un límite del 2% (que está en vigor desde abril del año pasado); mientras que en 2024 el tope a la subida será del 3%, independientemente del tamaño del tenedor. Y a partir de 2025, se aplicará un nuevo índice, que tiene que crear el Instituto Nacional de Estadística (INE). Igualmente, la normativa incluye la eliminación del IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.

A partir de 2025, el tope a la subida del precio del alquiler variará en función del tipo de contrato y del perfil del casero. En el caso de los pequeños propietarios que cuenten con menos de cinco inmuebles en una zona tensionada, el límite estará marcado por el contrato anterior. Mientras que para los alquileres de los grandes tenedores el tope se establecerá mediante la aplicación del índice de referencia.