El sector inmobiliario europeo, a la espera de una mejora de la financiación y un ajuste del valor de los activos

El inmobiliario europeo se mantiene en una situación de esperar y ver, hasta que se produzca una mejora de las condiciones de financiación y un ajuste de la valoración de los activos. Así se recoge en el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2024, elaborado por PwC y Urban Land Institute, a partir de 1.089 entrevistas con los principales agentes de la industria -compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras…-. El documento se ha presentado hoy en un acto que ha contado con la participación de Cristina García-Peri, senior partner de Azora Capital, David Martínez, CEO de Aedas Home y Miguel Casas, managing director de Stoneweg Hospitality.

Las preocupaciones del sector inmobiliario europeo para 2024

Las sucesivas subidas de los tipos de interés aprobadas por el Banco Central Europeo durante 2022 y 2023, y el consiguiente encarecimiento de la financiación han dejado a una gran parte de la industria inmobiliaria en una situación de inactividad, a la espera de que las condiciones del mercado mejoren en 2024. Entre enero y septiembre de 2023, la inversión en activos inmobiliarios en Europa cayó hasta los 119.000 millones de euros, una cifra que es menos de la mitad de la registrada en el mismo periodo del año anterior. En España la inversión ascendió a los 13.000 millones de euros, un 29% menos.

De cara a 2024, el incremento del precio del dinero (86%), la evolución de la inflación (83%) y la debilidad económica en la zona euro (75%) van a seguir siendo las tres grandes preocupaciones de los inversores, desde el punto de vista macroeconómico. Aunque muchos encuestados apuntan que, a lo largo del próximo año, podríamos empezar a ver una mejora de la inflación (66%) y de los tipos de interés a largo plazo (45%) en Europa y, por tanto, una cierta reactivación de la actividad. También inquieta la inestabilidad política, tanto dentro de Europa -con una posible escalada de la guerra entre Rusia y Ucrania (78%)- como fuera del viejo continente (74%), con el riesgo de la expansión internacional del conflicto entre Israel y Gaza.

Desde el punto de las cuestiones específicas del sector, los tres factores que quitan el sueño a los actores del inmobiliario europeo son el incremento de los costes de construcción (79%), los requerimientos de Capex (67%), y las exigencias crecientes en el ámbito de la descarbonización y el medioambiente (67%). Además, existe un cierto consenso entre los inversores a lo largo del estudio, de que la reactivación del mercado pasará por un reajuste a la baja en el valor de los activos. El 77% de los encuestados creen que los precios actuales de los activos y de las carteras inmobiliarias no reflejan adecuadamente todos los desafíos y oportunidades que impactan el sector.

Tendencias que impactan en el sector: sostenibilidad, IA y demografía

El informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2024 adelanta tres grandes tendencias que ya están impactando al sector y que lo están transformando en profundidad. La primera y más relevantes es la sostenibilidad: nueve de cada diez encuestados aseguran que, de aquí a 2050, va a ser la cuestión que más va a impactar en la industria inmobiliaria. La segunda es la Inteligencia Artificial y el aprendizaje automático, que va a afectar a la mayoría de los aspectos de la cadena de valor del mercado, y, la tercera, la demografía.

Sectores a seguir en el inmobiliario europeo en 2024

Los inversores están apostando por los sectores que ofrecen unos ingresos más estables y una mayor resistencia a la recesión y a las disrupciones. Este es el motivo por el que los seis segmentos más destacados en el estudio se corresponden con sectores de nicho, como son las nuevas infraestructuras de energía -almacenamiento de baterías para energías renovables, granjas solares, estacionamiento de vehículos eléctricos-, los centros de datos, las instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud, las residencias de estudiantes, las de mayores y las instalaciones de auto almacenamiento. Una mención especial merece el sector logístico, que despierta un gran interés, respaldado por una demanda constante y el cambio hacia cadenas de suministro más cortas y eficientes.

Por el contrario, segmentos como los de oficinas o el comercial, que históricamente han conformado el corazón del mercado inmobiliario, están viendo como se cuestiona la viabilidad de sus activos y mantienen un atractivo limitado para los inversores por sus bajas rentabilidades, en algunos mercados.

Madrid, top 3 de ciudades europeas más atractivas

El informe incluye su tradicional ranking con las perspectivas de inversión en treinta grandes capitales europeas. En esta edición, Londres y París repiten como los destinos más deseados para la inversión, pero la gran novedad es Madrid, que escala hasta la tercera posición de la clasificación.

Londres se sitúa en primer lugar por tercer año consecutivo gracias a la alta liquidez del mercado y a la confianza de los inversores en la generación de ingresos en el largo plazo. Mientras, París se mantiene en segunda posición impulsada por el efecto de los Juegos Olímpicos, que se celebrarán el próximo año, y su posición privilegiada como el destino turístico preferido del mundo, según el World Travel & Tourism Council.

Madrid destaca por su ascenso imparable en los últimos cuatro años en la clasificación de ciudades más atractivas para los inversores, donde ha pasado de la sexta a la tercera posición. La capital de España cuenta con una población estable, una gran capacidad para atraer inmigrantes, estudiantes y un gran número de turistas. También sobresale por su crecimiento económico, por la solidez de sus infraestructuras y por ser una ciudad abierta al mundo de los negocios.

Berlin, por su parte y al igual que otras ciudades alemanas, baja en la clasificación, lo que refleja la debilidad de la coyuntura económica en Alemania en 2023 y las perspectivas para 2024.  También es una de las ciudades donde el ajuste de valor de los activos inmobiliarios se está realizando más lentamente.  Barcelona, aunque cae una posición, se mantiene en el top ten de la lista. La capital catalana comparte muchos de los atributos de Madrid en términos económicos, demográficos y de infraestructuras, pero se ha visto penalizada por la ley que regula los alquileres.

Para Antonio Sánchez-Recio, socio responsable del sector de Inmobiliario Construcción y Servicios en PwC, «el sector inmobiliario europeo se ve especialmente impactado por la situación macroeconómica y la inestabilidad política, pero estamos viendo que los efectos que se derivan de estas situaciones son selectivos en lo que respecta a la tipología de activos y a las localizaciones. En particular, vemos que el sector inmobiliario español afronta este complicado entorno en una mejor situación que muchos de sus vecinos europeos, con los deberes bien hechos, por lo que esperamos que el ajuste en las valoraciones de los activos tenga un menor alcance».

Para Barbara Recio, directora Ejecutiva de ULI Spain, «nuestro informe de este año pone de manifiesto los complejos retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario europeo y la sensación de que el sector se encuentra al borde de un grave descenso de la demanda en los principales mercados de usuarios. Las perspectivas para el sector inmobiliario a medio plazo son mucho más positivas, asumiendo que para entonces los tipos se habrán estabilizado y la incertidumbre económica se habrá resuelto en gran medida. Teniendo en cuenta las megatendencias tecnológicas y demográficas, además del enfoque cada vez mayor que usuarios e inversores prestan a la salud, el bienestar y la sostenibilidad, el sector inmobiliario tiene ante sí una enorme oportunidad”