El precio de la vivienda tardará dos años en volver a los niveles precovid y el alquiler seguirá bajando

El mercado inmobiliario sigue poniendo cifras al impacto que la crisis del coronavirus ha causado y causará en el sector. El último análisis elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) anticipa que el precio de la vivienda tardará dos años en volver a los niveles anteriores a la pandemia y que los precios del alquiler seguirán ajustándose.

En cuanto al precio de los inmuebles, los expertos de la asociación aseguran que no se recuperarán los niveles anteriores a la pandemia -como mínimo- hasta marzo de 2021. Sin embargo, otros lo retrasan hasta 2023, tal y como desvela el XII Observatorio de la Valoración realizado por la AEV, con la colaboración de la profesora de la Universidad de Alicante Paloma Taltavull y un grupo de 21 panelistas.

Algunos de los profesionales entrevistados aseguran que el efecto de la crisis del coronavirus sobre el conjunto de la economía española es «muy intenso» y  que «la demanda solvente seguirá reduciéndose». Por eso, no descartan que llegue una tercera ola de coronavirus, «que podría complicar o alargar más aún la recuperación».

El análisis realizado por la AEV también pone de manifiesto que la mayoría de los expertos entrevistados, un 40%, dan por hecho que los precios de las viviendas nuevas se congelarán, mientras que los de las vivienda de segunda mano sufrirán más fluctuaciones, con tasas que podrían ser negativas. En cuanto a las grandes ciudades, pronostican que el nivel de alquileres bajará un 4% en Madrid y un 5% en Barcelona durante el segundo y el tercer trimestre de este año en curso.

Respecto al precio del alquiler, los expertos del sector inmobiliario anticipan un reajuste a la baja en casi todas las capitales, aunque será más intenso en Barcelona, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria y Palma de Mallorca. ¿A qué de debe este descenso? Según la AEV, uno de los principales motivos que explican este comportamiento es el trasvase de las viviendas turísticas al alquiler tradicional, especialmente en las grandes ciudades.

El informe también destaca que la edificación ha sufrido una caída del 35%  y un 30% en el caso de la obra civil durante el primer trimestre, lo que ha tenido un efecto directo en un menor número de viviendas visadas e iniciadas.

El Observatorio también desvela que el 80% de los encuestados también ponen énfasis en la idea de restricción de la oferta en un futuro cercano, «con una dificultad añadida de que el sector constructor alcance de nuevo su tamaño de equilibrio».

Por el contrario, solo cuatro de cada 10 especialistas afirman percibir en el mercado la aceleración de flujos financieros para la promoción y que sugeriría un respaldo relevante del sistema financiero a la construcción.

También varios se muestran contrarios a estas afirmaciones y recuerdan los datos del Banco de España sobre un endurecimiento de las condiciones para la promoción inmobiliaria, lo que, según apuntan, «resulta consistente con el aumento de los riesgos en las empresas prestatarias».

En esta línea, también creen que el incremento de los flujos de financiación reflejado en las estadísticas «tiene mucho que ver con el efecto de las medidas destinadas a paliar el impacto de la pandemia».

Menos vivienda usada 

En el Observatorio también se explica que las transacciones de viviendas usadas se han reducido a casi la mitad con respecto a las que tuvieron lugar en el último trimestre de 2019, mientras que las de viviendas nuevas se ha mantenido en niveles similares.

Sobre las causas, el 15% de los expertos del sector inmobiliario aseguran que es posible que las transacciones de viviendas nuevas se mantenga debido a que se incorporará financiación (desde el crédito a promotor) y su transmisión supondrá de menor volumen de ahorro previo, mientras que un 20% considera que es posible que las nuevas unidades se hayan construido dirigidas a demanda de mayor nivel de renta, con un impacto menor de la crisis.

De su lado, un 15% incide en que la preferencia de los compradores por la vivienda nueva hace que los demandantes, aunque disminuyan, «sigan siendo suficientes para mantener un ritmo constante en la compraventa de vivienda nueva», así como que los segmentos de la población más afectados por la crisis son principalmente los que ya estaban mayoritariamente excluidos del acceso a la vivienda nueva (demandantes jóvenes).

Los expertos también indica que las transacciones realizadas al contado (intercambios que no requieren crédito hipotecario) se han ajustado durante la pandemia «hasta casi desaparecer». No obstante, el observatorio dice que los incentivos de inversión no han desaparecido con la crisis, ya que la tasa de capitalización supera el 8%, pese a la caída de los precios del 1,6%.