Oleada de embargos en comunidades de vecinos: enero arranca con un boom de deudas por impagos del piso

• Alicia Bonilla
• Periodista especializada en Economía. Graduada en periodismo por la Universidad Complutense de Madrid.
• • 05/02/2026 16:59
  • Actualizado: 10/02/2026 12:41

Los juzgados de primera instancia han detectado durante el inicio de año un aumento notable de ejecuciones por impagos en comunidades de propietarios, de forma especial en grandes ciudades como Madrid. Así confirman a este periódico que aunque tradicionalmente enero es un mes difícil para las economías familiares, el de este 2026 se ha convertido en un escenario especialmente vulnerable para cientos de vecinos que afrontan el incremento de los gastos comunitarios, la subida de los suministros y las derramas.

La causa de este repunte es la certificación de deuda emitida por el secretario o administrador, con el visto bueno del presidente. Este documento, regulado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene una fuerza jurídica poco conocida por los propietarios: actúa como título no judicial ejecutivo, lo que permite a la comunidad reclamar la deuda directamente mediante un procedimiento de ejecución sin necesidad de haber celebrado antes un juicio declarativo.

El gasto de comunidad también sube

El contexto económico ha favorecido que este mecanismo se active con más frecuencia. Según el INE, los gastos asociados al mantenimiento de comunidades han aumentado un 8,4% en el último año, impulsados por el encarecimiento de la energía, de las reparaciones y de los servicios obligatorios.

A ello se suma un incremento de la morosidad derivado de las compras navideñas financiadas, que ha dejado a muchas familias sin margen para afrontar las primeras cuotas del año. Administradores de fincas consultados reconocen que enero ha sido el mes con más certificaciones ejecutadas de los últimos cinco años, con un aumento estimado del 22% respecto al ejercicio anterior.

La particularidad de este procedimiento reside en su rapidez. Como explica Ángel Sánchez, letrado y socio de Asoban Abogados, «una vez presentada la certificación ante el juzgado, la ejecución se inicia casi automáticamente y el deudor recibe una notificación que, en la práctica, marca el comienzo de un proceso de embargo que avanza con velocidad». Por tanto, «los juzgados pueden ordenar bloqueos de cuentas, retenciones de nómina, embargos de devoluciones tributarias o anotaciones preventivas sobre la vivienda. Todo ello sin una sentencia que determine previamente la existencia de la deuda, porque la certificación, acompañada del acuerdo de junta, es jurídicamente suficiente».

Uno de los mayores problemas es la falta de información. El abogado explica a este periódico que «muchos propietarios, al recibir la notificación, creen que se trata de un aviso preliminar o una carta para negociar». En realidad, «es el inicio de un procedimiento ejecutivo que no se detiene por acuerdos informales. Los plazos para reaccionar son extremadamente breves: 10 o 20 días, dependiendo del tipo de procedimiento judicial elegido».

A ello se suma la complejidad técnica de la respuesta, como varios afectados confirman a este medio. Según los expertos en la legislación de Propiedad Horizontal, por ejemplo, la oposición a una ejecución de certificación de deuda debe ceñirse a causas muy concretas: errores en el documento, acuerdos no válidamente adoptados, cuotas mal calculadas, falta de notificación del acuerdo de junta o prescripción de las cantidades reclamadas. No basta con explicar una situación económica complicada o alegar desacuerdos de convivencia. Y esa dificultad provoca que muchos propietarios pierdan su oportunidad real de defensa simplemente por desconocer cómo contestar o por hacerlo fuera de plazo.

Administradores de fincas de Madrid explican que una parte considerable de los ejecutados «no llega a contestar dentro del plazo porque interpreta la notificación como un trámite menor, cuando en realidad es decisiva». En estos casos, el procedimiento continúa y el embargo se practica sin mayor debate jurídico.

En un contexto de inflación persistente y aumento del coste de los servicios comunitarios, los especialistas advierten que 2026 puede convertirse en el año con más ejecuciones de título no judicial derivadas de comunidades de propietarios de toda la década. Si la tendencia de enero continúa, estiman que en Madrid podrían superarse las nueve mil ejecuciones antes del verano.

Por ello, los despachos expertos en propiedad horizontal insisten en que quien recibe una notificación de ejecución debe ponerse en marcha ese mismo día. Por su parte, los administrados subrayan que «la diferencia entre perder el caso o frenarlo suele estar en si el propietario entiende que la notificación no es un aviso, sino una fase avanzada del procedimiento». La Ley de Enjuiciamiento Civil no concede margen para errores, demoras o respuestas informales.

El mensaje que se repite entre administradores, juristas y colegios profesionales es claro: la certificación de deuda es uno de los títulos ejecutivos más eficaces del sistema legal español, y enero es el mes en el que más se utiliza. La única manera de evitar un embargo injusto o mal calculado es reaccionar dentro del plazo, con argumentos válidos y con asesoramiento adecuado.