El Gobierno y Ábalos perdonaron al BBVA las obligaciones clave de la Operación Chamartín

La operación urbanística Madrid Nuevo Norte, conocida como Operación Chamartín, ha experimentado desde su adjudicación inicial en 1994 hasta su última novación en 2018 una transformación progresiva que ha supuesto una cesión cada vez más favorable a los intereses de la concesionaria, especialmente notable en la etapa de José Luis Ábalos como ministro. El suelo, finalmente controlado por BBVA aunque su adjudicación y todo el proceso estén judicializados, ha logrado ventajosas condiciones que los reversionistas (titulares originales del suelo que exigen su devolución) cuestionan con motivos más que evidentes.

El análisis comparado de los términos de los distintos contratos que se fueron firmando con los años muestra cómo el Estado fue cediendo competencias, garantías y derechos clave a lo largo de cinco revisiones de la concesión.

La operación comenzó como una concesión administrativa del recinto ferroviario de Chamartín, adjudicada con la firma de Joan Jubert por parte de RENFE. Desde entonces, las sucesivas modificaciones (firmadas por representantes como Juan Antonio Villaronte, Ramón Escribano, Antonio González e Isabel Pardo de Vera) han supuesto una ampliación de objeto y cambios sustanciales en el régimen económico, de propiedad y de obligaciones.

En el plano económico, la fórmula inicial preveía un canon fijo (obras de mejora en Chamartín) y un canon variable del 53% de los beneficios. En la novación de 2002 este porcentaje bajó al 26,8%, y finalmente, en 2018, (ya con Ábalos), ese canon sobre el suelo de Madrid Nuevo Norte se sustituyó por un canon único de 984 millones de euros, a pagar en 20 años y con la única garantía del propio suelo. Esta operación se formalizó sin contar con la autorización preceptiva del Consejo de Ministros, exigida por el artículo 135.3 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas para ventas superiores a 20 millones de euros.

Libertad para vender

Uno de los cambios más significativos introducidos en las sucesivas novaciones fue el relativo al régimen de transmisión de suelo y aprovechamientos. Si en la versión original se establecían límites estrictos a la transmisión por parte de la concesionaria (cláusula 8ª), dichos límites fueron rebajados progresivamente hasta desaparecer por completo en 2018, por lo que el momento de Ábalos como ministro fue clave en las pretensiones de BBVA sobre Madrid Nuevo Norte, permitiendo a la empresa vender libremente sin necesidad de trámite legal alguno (cláusula 11ª).

Las previsiones se fueron eliminando sobre derechos de reversión que obligaban a la concesionaria a devolver terrenos o indemnizar si existían reclamaciones de antiguos propietarios. Esta eliminación, introducida sin seguir las recomendaciones del informe de la Abogacía del Estado de 2002 (que desaconsejaba suprimir estas previsiones), libera tanto a la concesionaria como al BBVA de cualquier responsabilidad, trasladando el riesgo al Estado. Esto podría suponer, en el peor de los casos, el pago de hasta 1.000 millones de euros si no fuera posible revertir los terrenos in natura.

Otro aspecto clave es la participación del BBVA en la sociedad promotora CREA Madrid Nuevo Norte. Mientras que en las versiones iniciales del contrato se exigía al banco mantener al menos el 75% del accionariado, dicha exigencia fue rebajada al 50% en la novación de 2009 y eliminada por completo en 2018, permitiéndole desinvertir el 100% sin penalización ni trámite adicional.

Juicio por Madrid Nuevo Norte

En suma, la cronología contractual de la Operación Chamartín deja patente una secuencia de concesiones del Estado que ha acabado favoreciendo notablemente al socio privado frente a los reversionistas, tenedores del derecho original de reversión sobre el suelo y que han sido desatendidos por la Administración casi en todo momento. El precio, los plazos, las garantías y las obligaciones de permanencia o reversión han sido sistemáticamente rebajadas o eliminadas, comprometiendo el interés público en una de las mayores operaciones urbanísticas de Europa. Algo que la Justicia todavía tiene en tareas pendientes por las distintas solicitudes de los reversionistas, especialmente del Grupo Baraka, tenedor de muchos de los derechos de reversión, y que mantiene un pleito frente a BBVA para evitar que las titularidades originales desaparezcan sin ver restituidos sus derechos.