Estás a tiempo de reclamar tus 1.000 euros: mira aquí si cumples todos los requisitos

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha anunciado una extensión en el plazo para reclamar los gastos de formalización de hipotecas. Para aquellos que firmaron hipotecas antes de junio de 2019 y realizaron pagos relacionados con el registro de la propiedad, gestoría, tasación y gastos notariales, ahora tendrán hasta el 14 de abril de 2024 para presentar reclamaciones.

Esta ampliación del plazo se debe a la suspensión de 82 días durante el estado de alarma provocado por la pandemia, según la organización. Algunos bancos están resistiéndose a devolver estos gastos, argumentando la prescripción del periodo de reclamación. Sin embargo, la OCU destaca que los 82 días de suspensión no deben pasarse por alto y aún pueden ser objeto de reclamación.

La obligación de devolver estos gastos por parte de los bancos surge a partir de la Ley de contrato de crédito inmobiliario aprobada en junio de 2019. Según esta ley, los bancos deben asumir los costos de notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad, así como los honorarios de la gestoría. Los compradores, por otro lado, son responsables de los costos de tasación y las copias de la escritura solicitadas.

Antes de la implementación de esta ley, era común que los clientes asumieran parte de estos gastos, considerados abusivos y sujetos a reclamación. Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en 2019 establecieron que los bancos deben reembolsar a los clientes la totalidad de los gastos de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales.

Reclamar los gastos asociados a la firma de la hipoteca

Antes de 2019, al adquirir una vivienda mediante un préstamo hipotecario, los bancos solían imponer a los clientes el pago de diversos gastos asociados a la firma, como tasación, gestoría, registro y gastos notariales. En 2015, el Tribunal Supremo consideró estos gastos como abusivos. En 2019, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó que los bancos debían reembolsar a los consumidores la mayoría de estos gastos, con un promedio de alrededor de 1.000 euros.

Aunque este derecho está sujeto a plazos, quienes suscribieron una hipoteca en 2019 aún pueden reclamar la devolución de sus gastos hipotecarios. La OCU explica que, según las sentencias del Supremo y del TJUE, los bancos deben reembolsar a sus clientes la totalidad de los gastos de registro, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales.

El plazo de prescripción para reclamar judicialmente este dinero es de cinco años, y la fecha límite para aquellos afectados por la sentencia, es decir, quienes firmaron una hipoteca antes de 2019, inicialmente sería el 24 de enero de 2024. No obstante, debido a la suspensión de los plazos procesales durante el estado de alarma en 2020, la OCU sugiere que el plazo se extiende hasta el 14 de abril de 2024.

Para reclamar estas cuantías, se recomienda iniciar el proceso con la entidad bancaria y, en caso de una respuesta insatisfactoria, recurrir al servicio de reclamaciones del Banco de España o a la vía judicial. Es necesario proporcionar documentación como el DNI, la escritura de la hipoteca y comprobantes de los gastos injustificados, como facturas del notario, escrituras del registro de la propiedad, gestoría o tasación.

Comisión de apertura

La comisión de apertura merece una consideración especial, según el Tribunal Supremo, que, al interpretar el criterio de la justicia europea, establece condiciones específicas para su reclamación:

• Si la comisión no estaba transparentemente incluida en el contrato. El Tribunal Supremo la considera transparente si los gastos de estudio, concesión o tramitación de la hipoteca están integrados en la comisión, si esta se cobra de una vez y si aparece en la oferta vinculante y en la escritura.
• Si se cobra para remunerar servicios no prestados por el banco. Según el Supremo, la comisión de apertura ya incluye los gastos de estudio, concesión o tramitación de la hipoteca, por lo que no puede considerarse abusiva por este motivo.
• Si su precio es desproporcionado. Aunque el Tribunal Supremo no especifica qué se considera desproporcionado, señala que el costo medio de esta comisión es del 0,25% al 1,5% sobre el importe de la hipoteca, sugiriendo que su precio es correcto si está dentro de esos márgenes.
• Si se solapa con otras comisiones. Según el tribunal, cobrarla es válido si no hay otras comisiones por conceptos similares.

Gastos que no se pueden recuperar

Ahora que hemos detallado los gastos hipotecarios que puedes recuperar, es importante conocer aquellos que no son elegibles para reembolso. Estos son:

• La otra mitad de los honorarios notariales asociados a la escrituración de tu hipoteca, según la decisión del Tribunal Supremo.
• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) vinculado a la escrituración de la hipoteca.
• Los gastos derivados de la escrituración de la propiedad no son recuperables, ya que corresponde al comprador asumirlos, no al banco.
• Los costes asociados a la modificación o cancelación de la hipoteca, como los generados por novaciones, subrogaciones o cancelaciones.