El duro aviso de Hacienda a todos propietarios de una casa: lo que va a pasar con el IRPF

La venta de una vivienda puede ser un proceso complejo en términos fiscales. Si eres uno de los tantos propietarios que en 2024 decidieron vender su casa, es imprescindible que conozcas cómo este hecho afectará a la declaración de la renta en 2025. La  Agencia Tributaria ha emitido una serie de advertencias para que los contribuyentes puedan cumplir con sus obligaciones fiscales. Esta operación genera una ganancia o pérdida patrimonial, y es necesario reflejar esta transacción en la declaración de la renta.

El procedimiento para hacerlo es bastante sencillo, pero es fundamental seguir una serie de pasos para evitar errores que puedan generar problemas con Hacienda. Afortunadamente, existen excepciones en el pago del IRPF que pueden beneficiar a ciertos grupos de personas, como los mayores de 65 años o aquellos que reinviertan las ganancias obtenidas en la venta de una propiedad en la compra de otra vivienda.

Obligaciones fiscales al vender una vivienda

La venta de un inmueble conlleva una serie de responsabilidades fiscales para evitar sanciones o problemas con la Agencia Tributaria.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que se aplica a todas las propiedades. Aunque en la práctica suele ser el comprador quien paga el IBI del año en curso, la Agencia Tributaria estipula que el IBI se divide proporcionalmente entre el comprador y el vendedor, dependiendo del tiempo en que cada uno haya sido propietario durante ese año fiscal.

La plusvalía municipal es un impuesto local que se calcula en función de la ganancia obtenida por la revalorización del terreno donde se encuentra la vivienda. El cálculo no depende del precio de venta real de la vivienda, sino del incremento en el valor del terreno durante el tiempo que el propietario ha poseído la propiedad. Este impuesto se debe abonar en un plazo de 30 días hábiles desde que se formaliza la venta.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF es el impuesto más relevante en el contexto de la venta de una vivienda, y hace referencia a la ganancia patrimonial de la operación. Si has vendido un inmueble y has obtenido un beneficio, debes declarar esta ganancia en tu próxima declaración de la renta.

El cálculo de la ganancia patrimonial implica restar el precio de adquisición (lo que pagaste por la vivienda en su momento) al precio de transmisión (el precio por el que vendiste la propiedad). Esta diferencia constituye tu ganancia patrimonial y, dependiendo del valor de la misma, se aplicará un porcentaje determinado de retención según los tramos del IRPF para 2025.

Exenciones

Existen varios casos en los que los propietarios pueden estar exentos de pagar el IRPF al vender su vivienda:

• Uno de los casos más comunes de exención en el IRPF es para los propietarios mayores de 65 años o aquellos en situación de dependencia severa o gran dependencia. Si te encuentras en una de estas categorías, no estarás obligado a declarar la ganancia patrimonial obtenida de la venta de tu vivienda habitual, independientemente de la cantidad obtenida por la venta.
• Otra de las exenciones se da cuando se reinvierte el dinero obtenido por la venta de un inmueble en la compra de una nueva vivienda habitual. Para que esta exención sea válida, debes cumplir con una serie de requisitos. El primero de ellos es que tanto la vivienda vendida como la nueva vivienda adquirida deben ser consideradas como «vivienda habitual». Además, el vendedor debe haber residido en la vivienda vendida durante al menos tres años antes de la venta.
• Si, en lugar de vender tu vivienda, decides realizar una dación en pago, donde entregas la propiedad al banco o al acreedor para saldar una deuda, también podrías quedar exento de pagar el IRPF, siempre y cuando puedas demostrar tu situación de insolvencia y la falta de otros bienes.

Declaración

Para declarar la venta de una vivienda en la declaración de la renta, debes completar las casillas correspondientes en la página 15 del formulario de la renta. Estas son las principales casillas que necesitarás llenar:

• Casilla 1817: en esta casilla deberás especificar que se trata de una vivienda.
• Casillas 1819 a 1821: aquí deberás incluir la referencia catastral del inmueble.
• Casilla 1822: si se trata de una transmisión onerosa (como una venta), debes marcar esta casilla. Si la transmisión es gratuita (por ejemplo, una donación), marcarás la casilla 1823.
• Casillas 1826 y 1830: aquí tienes que incluir los valores de transmisión y adquisición, respectivamente.

Una vez completadas estas casillas, el sistema calculará la ganancia patrimonial y determinará la cantidad a pagar. En caso de que obtengas una ganancia patrimonial, deberás pagar el porcentaje correspondiente en función de la cuantía obtenida.

En definitiva, la venta de una vivienda implica obligaciones fiscales, como el pago del IBI, la plusvalía municipal y la declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF. Sin embargo, existen exenciones para ciertos grupos, como mayores de 65 años o quienes reinviertan en otra vivienda habitual.