El 2018 será un buen año para el sector inmobiliario

Para saber qué perspectivas le esperan al sector inmobiliario OKDIARIO ha preguntado a los que están más pegados al terreno en esto del ladrillo. Tanto Fotocasa como Idealista comparten diagnóstico, el inmobiliario continúa su senda de recuperación que ya inició en 2017 y el mercado del alquiler ha venido para quedarse.

Para Fotocasa, los claros signos de recuperación que ha ofrecido el sector inmobiliario en 2017 continuarán este año que está a punto de arrancar. 2018 augura muy buenas noticias para el mercado de la vivienda”, aseguró a OKDIARIO la directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, Beatriz Toribio. En el nuevo año se consolidará la senda de crecimiento inaugurada en 2017, aunque serán cifras que estarán lejos de los niveles de los años del boom. Lo cual indica que algo hemos aprendido para bien y para mal.

La recuperación económica y del empleo así como la consolidación de la financiación hipotecaria, explica Toribio hace que se cierre 2017 por encima de las 470.000 operaciones de compraventa y las 320.000 hipotecas.
Estamos ante un incremento del 15% y el 14%, respectivamente, si los comparamos con los datos del año anterior. Y añade “estos datos reflejan la buena salud de un sector que se está normalizando después del fuerte ajuste sufrido en los últimos años”.

Según el Índice Inmobiliario de Fotocasa , este aumento de la actividad se ha trasladado directamente a los precios. El año cerrará con una subida media interanual del 5,1%, el mayor registro desde 2006, en el que se cerró con un aumento del 7,7% No hay que olvidar que por aquel entonces se registraron 775.300 operaciones y se concedieron 1.200.000 hipotecas”.

Para los agoreros que ya empiezan a agitar el fantasma de la burbuja inmobiliaria, Toribio descarta esta posibilidad por diferentes motivos. “En primer lugar, porque no se está prestando con la alegría que se hacía en los años del boom. Hoy por hoy los bancos aplican serios criterios de solvencia.

En segundo, añade «que los españoles han perdido mucho poder adquisitivo. El precio de la vivienda se está recuperando a un ritmo superior al de los sueldos. Muchos españoles todavía no pueden comprar una vivienda”.

Si bien es cierto que algunas subidas de precios son muy significativas en algunas zonas (el índice inmobiliario fotocasa ha registrado subidas del 20% en algunos distritos de Madrid y Barcelona), el precio de la vivienda de segunda mano en España sigue estando de media un -41% por debajo de los años del boom.

Según Beatriz Toribio, “el mercado sigue recuperándose a distintos ritmos y Cataluña, Madrid, las islas y determinados puntos muy turísticos de la costa son quienes tiran del mercado”. Según fotocasa, los precios seguirán su ritmo de crecimiento durante 2018, sobre todo si la economía acompaña. La vuelta de la confianza en el sector se sumará al mayor peso que tendrá la vivienda a estrenar. “En 2018, la vivienda nueva tendrá un mayor protagonismo. Y esto se traducirá en un incremento de las operaciones y en el encarecimiento de los precios. Esta vivienda será más cara y tendrá más impuestos”. “Se espera que se supere la barrera de las 500.000 operaciones, lo que supondrá regresar a los niveles de actividad de 2008”, según Toribio.

El alquiler será el nuevo «player in town». El precio medio del alquiler cerrará el año por encima de los 8 €/m2. Esto supondrá un incremento del 9% en comparación con el año pasado. Se trata de la subida más alta de todo el histórico. “El precio medio del alquiler no deja de subir en términos interanuales desde marzo de 2015, lo que refleja la fuerza que está adquiriendo este mercado. Y, a diferencia de otras épocas, lo hace pese a la recuperación del mercado de la compraventa”.

Según Beatriz Toribio, “el alquiler seguirá siendo muy importante en 2018, ya que las tensiones en los precios se mantendrán durante buena parte del año”. Esto tiene que ver con la presión de la demanda. Para la responsable de estudios del portal, “la precariedad laboral y la pérdida de poder adquisitivo de los españoles, especialmente de los más jóvenes, obligan a muchas capas de la sociedad a refugiarse en este mercado. Y es que no pueden acceder a la compra”.

“A esto hay que sumar las altas rentabilidades que buscan los inversores. El boom del alquiler turístico y el cambio de mentalidad de los españoles a favor del alquiler seguirán presionando al alza el precio del alquiler. Y esto ocurrirá, sobre todo, en las grandes ciudades”.

Para Toribio, pese a este panorama tan alentador de cara a 2018 “existen algunos riesgos que pueden estropear la foto”. Son la crisis en Cataluña o la nueva ley hipotecaria. “Aún es pronto para conocer los verdaderos efectos en el mercado inmobiliario de la situación política que se vive en Cataluña. Nosotros no hemos notado hasta ahora una paralización de la actividad, pero sí una ralentización en el crecimiento de los precios, sobre todo en el alquiler”, señala. “El mercado catalán es muy codiciado por los grandes inversores, que buscan estabilidad y seguridad jurídica. En este sentido, será clave el resultado que salga de las urnas el 21 de diciembre”. En 2018 también saldrá adelante la nueva ley hipotecaria, que cambiará algunas reglas del juego en materia de financiación. “Habrá que ver cuál es la versión final que sale del trámite parlamentario y, sobre todo, será clave cómo la interpreten las entidades bancarias porque si consideran que les puede perjudicar, el crédito se puede contraer y seguramente se encarecerá. Y se ha demostrado en los dos últimos años que la financiación es clave para la recuperación del sector inmobiliario”. Por último, apunta a la escasez de suelo y, sobre todo, su encarecimiento también podría hacer “tambalear los cimientos sobre los que se está recuperando el mercado”.

Por su parte, Fernando Encinar, socio fundador y jefe de Estudios de Idealista marca el alquiler como la «niña bonita» del sector de cara al próximo año. En el año 2000 alquilar un piso era misión imposible no solo por los altos precios sino también por la escasísima oferta, menos del 9% del mercado. Acabamos 2017 con un mercado radicalmente distinto: Madrid es la tercera ciudad de la Unión Europea con más viviendas en alquiler. Barcelona es la sexta. Desde enero a septiembre el alquiler fue el tema más relevante, tras décadas siendo el “patito feo” del sector inmobiliario el incremento de precios vivido por el alquiler acaparó titulares en prensa y gran parte de la agenda pública.

A la espera de los datos de cierre, el precio del alquiler en el último año ha subido un 24% aunque parece que la tendencia tiende a estabilizarse: el crecimiento en el tercer trimestre fue solo un 0,5% trimestral. Tras años de intensas subidas parece que los propietarios empiezan a encontrar techo a sus expectativas aunque los precios evolucionan de manera muy distinta dependiendo de qué zonas analicemos: Las subidas interanuales más relevantes vienen protagonizadas por los mercados no principales, como Las Palmas, Girona o Málaga, que en 2017 han comenzado a ajustar sus precio al alza. Barcelona y Madrid, sin embargo, han moderado sus subidas en 2017 frente a años anteriores y “solo” suben un 5,4% y un 10,7% respectivamente.

Este fenómeno del alquiler no se entendería sin la apuesta decidida de pequeños y medianos inversores que en los últimos 3 años han decidido mover sus ahorros desde sus cuentas bancarias a los pisos para, tras una buena inversión en la reforma, sacarlos al mercado del alquiler. Vivimos bajo el nuevo mantra de que “si sube es burbuja” y de que cualquier inversor (también con forma indeterminada) es un especulador malvado que provocará inevitablemente que los precios suban como la espuma. La realidad es que la mayoría de los inversores que están actualmente en el mercado son ahorradores que han decidido que su dinero, parado en el banco, merecía algo de marcha y están recibiendo mejores rentabilidades vía alquiler. El perfil del inversor nervioso que compraba una vivienda para venderla al poco tiempo con grandes plusvalías que proliferó hace 10-14 años ha desaparecido del mercado. El nuevo inversor es más pausado, tranquilo y asume la rentabilidad que el alquiler de la vivienda le produce, sin ánimo de vender (de momento).

La tendencia alcista que está registrando el precio de las viviendas en alquiler no viene provocada por un aumento de la especulación sino por la mejora de los niveles de empleos, que ha supuesto un acicate y ha actuado como acelerador de la demanda, que a su vez se encuentra dividida en dos grupos. Según datos obtenidos por idealista, dos tercios de las personas que están buscando un alquiler lo hacen por no disponer de los ahorros necesarios para acceder a un préstamo hipotecario (entorno al 30% del valor de compra). El otro tercio se compone de personas que han elegido voluntariamente el arrendamiento, aun pudiendo pagar una compra, conscientes de los riesgos y sacrificios que supone la firma de una hipoteca.

En un escenario de mejora del empleo y de aumento de la certidumbre laboral muchas personas deciden dar el paso de irse a una casa, de momento en alquiler. Y ante la mejora economica las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis económica salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la que estuvieron durante 7 años.

Esta situación, que estaba empezando a moderarse sobre todo en los grandes mercados, puede cambiar en el cuarto trimestre. La incertidumbre política catalana puede modificar la tendencia no solo en Barcelona sino también en Madrid y en menor medida en la Comunidad Valenciana (Valencia y Alicante sobre todo).

Por un lado, en la capital catalana muchas operaciones de compraventa que se están retrasando -o que no se cierran por falta de financiación- pueden animar a dar el salto al alquiler a la espera de que se aclare el panorama político, con la influencia en precios al alta que conlleva. En Madrid, está aún por ver la influencia en el mercado de alquiler medio-alto que supondrá la llegada de equipos directivos y cargos medios de las cientos de empresas que en los últimos dos meses han movido su sede social a Madrid. Este “desembarco” se suma al que ya se viene produciendo en los últimos 18 meses: la población en Madrid está creciendo de forma constante y empujando a los precios del alquiler al alza.