Ya hay fecha para el nuevo cambio legal que afecta a comunidades de vecinos en España: te afecta

Las comunidades de vecinos de toda España están a punto de enfrentarse a un importante cambio en su regulación interna. Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 el próximo 3 de abril de 2025, se establece un nuevo marco normativo que tendrá un impacto significativo en la gestión de los inmuebles con fines turísticos. Este cambio, aprobado tras intensos debates y respaldado por el Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (Canfincas), responde a la creciente tensión entre propietarios y el auge del turismo en las zonas residenciales.

Este avance normativo plantea una transformación en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), otorgando a las comunidades de propietarios un mayor control sobre el uso turístico de los inmuebles dentro de sus edificios. Concretamente, la nueva ley exigirá que cualquier propietario que desee destinar su vivienda a un uso turístico deberá contar con la aprobación expresa de su comunidad de vecinos. Este requisito, que involucra el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios y las cuotas de participación, es un giro radical respecto a la normativa previa, que otorgaba mayor flexibilidad para este tipo de actividades.

El nuevo cambio legal que afecta a comunidades de vecinos

El nuevo marco legal surge tras dos sentencias del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en octubre de 2024. Dichas resoluciones ya sentaron un precedente importante, permitiendo a las comunidades de vecinos cesar cualquier actividad turística en un inmueble si así lo acordaban con una mayoría cualificada de tres quintos. La Ley Orgánica 1/2025 consolida este enfoque y otorga a los propietarios aún más herramientas para garantizar la tranquilidad en sus edificios.

Con esta nueva normativa, los propietarios interesados en utilizar sus viviendas como pisos turísticos se enfrentarán a un procedimiento más restrictivo. Por otro lado, las comunidades tendrán derecho a intervenir de manera directa si las actividades turísticas generan molestias o afectan la convivencia. Además, el presidente de la comunidad podrá, a solicitud de los vecinos o de forma directa, exigir el cese inmediato de la actividad turística, con posibilidad de aplicar medidas jurídicas en caso de negativa.

El impacto del turismo en Andalucía: ¿Por qué es necesario este cambio?

Andalucía es una de las regiones más afectadas por este tipo de tensiones. En 2024, la comunidad autónoma alcanzó un récord de 36,2 millones de turistas, lo que representa un aumento interanual del 5,5 %, según datos compartidos por el presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno. Si bien estas cifras son positivas para el sector servicios, también han generado un impacto considerable en el acceso a la vivienda y en la calidad de vida de los residentes locales.

El auge de los pisos turísticos ha incrementado los precios del alquiler en numerosas localidades andaluzas, especialmente en destinos como Sevilla, Málaga y Granada, dificultando el acceso a la vivienda para la población residente. Este contexto ha llevado a las administraciones autonómicas a trabajar conjuntamente con el gobierno central en la elaboración de esta ley, que busca equilibrar los intereses turísticos con los derechos de los vecinos.

¿Qué implica para los propietarios y comunidades?

Con la entrada en vigor de esta ley, los propietarios que deseen convertir sus inmuebles en pisos turísticos tendrán que presentar su propuesta en la junta de vecinos y obtener el respaldo del 60 % de los propietarios, que además deberán representar las tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio. Esta medida pretende garantizar que la convivencia prime sobre los intereses individuales de explotación turística.

Por su parte, las comunidades de vecinos también tendrán un papel más activo en la supervisión de estas actividades. Si un propietario incumple la normativa o no cuenta con el respaldo de la comunidad, los vecinos podrán solicitar medidas legales para interrumpir la actividad. Esto incluye desde sanciones económicas hasta la suspensión del uso turístico del inmueble.

Aunque la Ley Orgánica 1/2025 se presenta como una solución para reducir las tensiones en las comunidades de vecinos, también plantea desafíos para su implementación. Por un lado, los vecinos podrán disfrutar de una mayor tranquilidad y de una regulación más clara sobre el uso de los inmuebles en sus edificios. Sin embargo, los propietarios que ven en el turismo una fuente de ingresos tendrán que adaptarse a un escenario mucho más restrictivo y, en algunos casos, a largos procesos de negociación con sus vecinos.

Este cambio también podría generar un impacto en el mercado turístico, especialmente en regiones donde la demanda de alojamientos alternativos como los pisos turísticos es muy alta. Aunque la ley busca regular la convivencia, su implementación podría reducir la oferta de alojamientos turísticos, desplazando la actividad hacia otras localidades o hacia alojamientos más tradicionales, como hoteles.

Con la fecha ya marcada en el calendario, el próximo 3 de abril de 2025, las comunidades de vecinos tendrán en sus manos un instrumento clave para decidir el futuro de sus edificios y el impacto del turismo en su día a día. ¿Será esta la solución definitiva para los problemas de convivencia en los edificios residenciales? Solo el tiempo lo dirá.