Polygon acusa a Slim de ocultar deuda y exagerar costes para sacar adelante la ampliación en Realia

El fondo Polygon, que ostenta un 10% del capital de Realia, ha enviado una carta, a la que ha tenido acceso en exclusiva OKDIARIO, en relación con la ampliación de capital de 149 millones de euros que la inmobiliaria tiene intención de realizar así como en relación a su carta del pasado 20 de noviembre en la cual expresaron sus preocupaciones acerca del aumento de Capital. Polygon acusa a Carlos Slim de ocultar deuda.

«Nos gustaría destacar que ni Realia ni nadie de su Consejo de Administración ha respondido a nuestra carta, ni tan siquiera acusado su recibo», explican desde el fondo británico, que explica que «Realia no ha proporcionado tampoco, a nuestro entender, ninguna razón de peso acerca de por qué necesita realizar el aumento de Capital – en el cual Inversora Carso ha declarado su intención de suscribir aquellos derechos que no sean ejercitados por los minoritarios-, cuando seguimos creyendo firmemente que la compañía no lo necesita».

De hecho, en la nota sobre las acciones publicada el 27 de noviembre de 2018, en la cual se determinan las condiciones del aumento de capital, bajo el punto de vista de Polygon, hay ciertas afirmaciones que les parecen claramente inexactas:

1.     Primero, la Nota afirma que se destinarán 120 millones de euros del Aumento de Capital a la amortización del préstamo de la actividad de promoción de Realia; sin embargo, la Nota omite el hecho de que, como se puede constatar en los resultados de la Compañía a septiembre de 2018, la deuda neta de esta actividad de promoción es en realidad de unos 92 millones de euros, dado que hay más de 27 millones de euros de caja en este negocio.

2.     Segundo, la Nota también afirma que la promoción por parte de Realia de las 301 unidades en los cuatro proyectos de promoción costará a la Compañía 95 millones de euros, es decir unos 316.000 euros por vivienda solamente por la urbanización y construcción, toda vez que Realia ya posee los terrenos sobre los que se va a edificar. Creemos que esta cifra es una clara exageración del coste real de desarrollo de dichas viviendas. Calculamos que, en media, otros promotores cotizados en España (Metrovacesa, Aedas, Neinor, Quabit e Inmobiliaria del Sur) tienen un coste de urbanización y construcción que supone entre el 46 y el 50% del precio de venta medio de las viviendas de alrededor de 250.000 euros por unidad. De lo cual se deduce que estas compañías tienen un coste de construcción comprendido entre los 115.000 y los 125.000 euros por vivienda, de media. Aplicando estos parámetros, Realia no requeriría más de 35 millones de euros para completar estas promociones, asumiendo que no haya preventas en estos proyectos y que no se lograra financiación bancaria que otras compañías del sector están consiguiendo una vez alcanzado un nivel de preventas del proyecto superior al 30%. De lo cual se deduce que, probablemente, la caja que la actividad de promoción de Realia posee en la actualidad es más que suficiente para construir estos proyectos.

Por otro lado, desde el fondo se preguntan sobre la importante permuta de terrenos que Realia ha llevado a cabo en Leganés en febrero de 2018. «Parece que se ha recibido un terreno urbanizable de un valor de hasta 40 millones de euros, permutado por un terreno rústico cuyo valor era de 4 millones de euros. Con esta permuta, Realia obtendría pues unos terrenos de alto potencial para uso comercial situados justo al lado de su centro comercial Plaza Nueva. El acuerdo con el municipio de Leganés parece asimismo conllevar un pago a favor de Realia de aproximadamente 8 millones de euros en intereses de demora. Esto parece ser información extremadamente importante para los accionistas de Realia, y muy relevante pues introduce más dudas acerca de la necesidad de realizar el aumento de capital. Sin embargo, Realia no ha informado al mercado acerca de este hecho, ni mediante ‘hecho relevante’ ni en sus informes trimestrales».

«Reiteramos nuestras preocupaciones señaladas en nuestra anterior carta. Pretendemos continuar evaluando los términos del aumento de capital, los detalles que se proporcionan de la nota y seguiremos comunicando nuestras preocupaciones tanto al consejo de administración como al mercado en general», concluye la carta, que pueden leer a continuación: