La Ley de Propiedad Horizontal lo avala: se perdonan las cuotas pendientes a la comunidad si han pasado 5 años desde el último recibo

Tener un vecino que no paga las cuotas de la comunidad, se ha convertido en un problema bastante común en muchos edificios. Las cifras ayudan a hacerse una idea de su alcance: alrededor del 39% de las comunidades en España cuenta con al menos un propietario moroso. El problema se agrava cuando pasan los meses, los recibos siguen llegando y la deuda continúa creciendo, pero ¿existe límite de tiempo para poder reclamar?.

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a participar en los gastos comunes del edificio. También permite que la comunidad reclame las cantidades pendientes. Ahora bien, disponer de ese derecho no significa que pueda ejercerse en cualquier momento, por muchos años que hayan pasado desde el impago. Una resolución del Tribunal Supremo ha sido la que ha vuelto a poner el foco en ese límite. El caso afecta a dos propietarios de Madrid a los que su comunidad reclamaba 6.497,30 euros por cuotas que habían dejado de pagarse entre 2007 y 2014. Sin embargo al final deberán pagar menos dado que a partir de los 5 años, lo que se debe de alguna manera, prescribe.

Se perdonan las cuotas pendientes a la comunidad si han pasado 5 años

Buena parte del conflicto en este caso en Madrid, se basó en decidir qué plazo de prescripción debía utilizarse. La comunidad quería recuperar la totalidad de la deuda y se apoyaba en el antiguo criterio del Código Civil, que contemplaba un periodo de 15 años para determinadas obligaciones personales. De aceptarse esa interpretación, los recibos más antiguos todavía podían entrar en la reclamación.

Sin embrgo, el  Tribunal Supremo no lo entendió así y aplicó el plazo de cinco años correspondiente a este tipo de pagos periódicos, de acuerdo con el cambio legal introducido por la Ley 42/2015. Además se dio otra cuestión fundamental y es que el tiempo no se calculó tomando toda la deuda como un único bloque, dado que el plazo comienza desde el momento en el que cada cuota resulta exigible, normalmente atendiendo a la fecha establecida para su pago.

Esto explica que un propietario pueda acumular recibos de distintos años y que no todos tengan el mismo tratamiento. Los más recientes pueden seguir dentro del periodo para reclamarlos mientras que otros, generados años antes, pueden haber superado ya ese límite.

El Supremo redujo la deuda de 6.497 euros a 1.696 euros

En el caso de los dos propietarios madrileños, la diferencia económica fue considerable. La comunidad había llevado a los tribunales una deuda de 6.497,30 euros, correspondiente a cuotas comprendidas entre 2007 y 2014. Sin embargo, una parte importante de aquellos recibos era demasiado antigua atendiendo al plazo aplicado por el Supremo. Finalmente, únicamente se consideraron reclamables las cantidades correspondientes a 2013 y 2014. Los propietarios tuvieron que hacer frente a 1.696 euros, además de los intereses legales. Las cuotas comprendidas entre 2007 y 2012 quedaron fuera. En números, cerca de 4.800 euros de los casi 6.500 reclamados inicialmente ya no podían exigirse, de modo que la reducción superó el 70%.

La resolución también despejó una cuestión que había provocado interpretaciones diferentes. El hecho de que parte de las cuotas se generase antes de la reforma de 2015 no permite recurrir al antiguo plazo de 15 años para mantener vivas esas reclamaciones.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los vecinos morosos

La prescripción de determinadas cantidades no debe confundirse con una exención de las cuotas comunitarias. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge entre las obligaciones de los propietarios la de contribuir a los gastos generales necesarios para mantener adecuadamente el inmueble, de acuerdo con la cuota de participación correspondiente.

Un vecino, por tanto, no puede dejar de pagar simplemente pensando que cinco años después la deuda desaparecerá. La comunidad dispone de vías para exigir las cantidades pendientes y puede acudir a los tribunales para recuperarlas. Pero en este caso, la sentencia pone el foco en otro escenario: qué sucede cuando los impagos llevan acumulándose durante años y la comunidad intenta recuperarlos mucho tiempo después.

Para las comunidades también hay una consecuencia evidente. Guardar recibos pendientes y posponer durante años las reclamaciones puede acabar jugando en su contra, ya que una parte de ese dinero podría quedar fuera del plazo para exigirlo judicialmente.

No todas las deudas de más de cinco años quedan fuera

Aquí aparece uno de los matices más importantes. Cumplir cinco años no funciona como una fecha de caducidad automática del recibo ya que primero hay que comprobar qué ha sucedido desde que se produjo el impago. Si durante ese periodo la comunidad realizó una reclamación formal, judicial o fehaciente, el cómputo puede verse afectado. Por eso, dos recibos con la misma antigüedad no tienen necesariamente que acabar de la misma manera.

También importa la actuación del propietario cuando el asunto llega a los tribunales. La prescripción debe ser alegada expresamente. No basta con que hayan transcurrido los años para esperar que el juez descarte por iniciativa propia todas las cantidades antiguas. En el procedimiento de Madrid, los dos propietarios sí plantearon esta cuestión, y fue determinante para reducir la cantidad que tuvieron que abonar. El resultado dejó fuera las cuotas de 2007 a 2012 y mantuvo las correspondientes a 2013 y 2014.

La sentencia afecta, por tanto, a las dos partes. Para las comunidades, porque acumular durante años recibos impagados sin actuar puede hacer imposible recuperar parte del dinero. Y para quien recibe una reclamación por cuotas muy antiguas, porque la fecha de cada recibo, las reclamaciones realizadas durante esos años y la posible prescripción pueden cambiar considerablemente la cantidad que finalmente resulte exigible.