“Los fondos apuestan por España y siguen creyendo en el sector inmobiliario”

Los players del sector inmobiliario sigue poniendo cifras al impacto que el coronavirus ha causado en sus negocios. MVGM, la compañía de Países Bajos especializada en property management -gestión y administración de activos inmobiliarios-, confirma que los centros comerciales han salido especialmente mal parados durante la crisis -la afluencia ha bajado cerca de un 40% en 2020-, mientras que el sector logístico y las oficinas han resistido mejor el castigo.

A pesar del contexto marcado por la incertidumbre -en aumento por la tercera ola del coronavirus-, la directora general de la compañía, Elisa Navarro, cree que España sigue siendo un país muy atractivo para los inversores, y está convencida de que el sector inmobiliario podría liderar la recuperación económica en 2021 y 2022. MVGM gestiona 3,5 millones de m2 en España repartidos entre centros comerciales, oficinas, viviendas, hoteles y naves logísticas.

En términos globales, ¿qué impacto ha causado el coronavirus en el property management español?

La pandemia ha afectado radicalmente a la mayoría de los sectores de nuestra economía, y eso nos ha obligado a adaptarnos a este nuevo entorno para seguir ofreciendo seguridad, y una experiencia satisfactoria a nuestros clientes, y usuarios, cada vez más interconectados y tecnológicamente avanzados.

La pandemia ha impulsado la implantación del teletrabajo, ¿cómo han respondido las oficinas a esta situación?

En el último trimestre del 2020, la tendencia continuó siendo ascendente en relación con los edificios con oficinas operativas y el teletrabajo como la opción elegida, tanto en las oficinas cerradas como en las abiertas. A 31 de diciembre, más del 95% de los inquilinos mantenían sus oficinas abiertas. La evolución de las vacunas hará que en el primer semestre del 2021 las empresas empiecen a llevar a cabo los planes aplazados en momentos de incertidumbre, y empecemos a ver qué parte de la “nueva” normalidad con el teletrabajo se convierte en cambio estructural en las compañías.

La negociación de las rentas es una de las grandes reivindicaciones que los inquilinos han pedido a sus arrendadores, ¿se ha llegado a acuerdos?

La negociación ha funcionado. Sin duda, los acuerdos han funcionado y han permitido que a 31 de diciembre 2020 el balance en el crecimiento de la deuda de los arrendatarios se haya estabilizado. Esto es debido a que se han alcanzado acuerdos que han permitido abonar las facturas pendientes de pago para empezar a aplicar los acuerdos, bonificaciones o planes de pagos a medio y largo plazo (dependiendo del volumen de la renta, y principalmente en hoteles), que han permitido normalizar la situación adeudada.

¿La situación puede empeorar por la tercera ola del coronavirus ?

Las nuevas restricciones a la movilidad, el comercio y la restauración, cada vez más restrictivas, auguran una nueva oleada de peticiones, que dejaran los acuerdos alcanzados obsoletos, lo que puede derivar en nuevos impagos hasta que se alcance un nuevo acuerdo. La duración de más de nueve meses de la situación sanitaria actual, y la incertidumbre a medio plazo, está complicando profundamente la situación financiera de los arrendatarios de retail, que en muchos casos solicitan el paso a renta puramente variable que les permita adaptar mejor sus gastos a sus ingresos reales, o incluso el pago solo de cargas, y que les permita incluir cláusulas “anti-pandemia”, que las propiedades no suelen aceptar.

MVGM estrenó su división residencial a finales de noviembre, ¿qué balance hacéis en estos primeros meses de actividad y cuáles son los retos a los que se enfrenta el sector en España?

En el mercado de alquiler se ha podido ver una ralentización de la demanda y sobre todo un importante incremento de la oferta, lo que ha generado una caída de las rentas en el corazón de las grandes ciudades, es decir, en los mercados más dinámicos. No obstante, los grandes fondos institucionales continúan con un gran apetito por el producto residencial en arrendamiento, pues lo consideran con mayor potencial de desarrollo, más estable y menos sometido a las tensiones que la pandemia ha provocado en otros productos inmobiliarios. De hecho, preocupa mucho más los peligros de una posible regulación de precios por el Gobierno que las consecuencias de la pandemia.

Un escenario en el que sale ganando el ‘Build to Rent’ (comprar para alquilar)…

Se han producido numerosas operaciones ‘Build to Rent’ a lo largo del año y seguro que lo seguiremos viendo durante el 2021. Es el producto de moda y tanto los inversores como los promotores están viendo encontrados sus intereses. Por supuesto hay interés en producto ya en explotación o para rehabilitar, pero no es fácil encontrar edificios con una única propiedad y con viviendas perfectamente enfocadas al arrendamiento.

Los nuevos desarrollos permiten diseñar productos que la sociedad está demandando, con prestaciones hasta ahora poco conocidas: zonas de ‘coworking’, ‘co-living’, gym, área relax y ‘wellness’, parking/taller de bicicletas, micromarket y servicios especiales de conserjería y mayordomo, muy parecidos a los que un hotel pueda ofrecer.

¿Los fondos seguirán invirtiendo en España a pesar de la crisis?

Lo que hemos visto durante estos últimos meses, a pesar de muchas de las operaciones se han ralentizado o bien descartado dependiendo de la evoluciona el sector, es que los fondos siguen apostando por España, y siguen creyendo en el sector inmobiliario. Se han mantenido activos en busca de oportunidades, y hemos podido ver cierre de operaciones a lo largo de todo el año.

La crisis sanitaria se ha enfrentado a un sector con empresas más profesionales, y sólidas, lo que provoca que el sector inmobiliario pueda seguir siendo un valor refugio que ofrezca oportunidades a los inversores. Muy posiblemente, durante 2021 surgirá producto muy atractivo en la mayor parte de los sectores, que den confianza suficiente a los fondos para consolidar su posición en el mercado. El sector inmobiliario podría ser uno de los sectores que lideren la recuperación económica en España durante el 2021 y 2022.

¿De qué factores dependerá la esperada recuperación?

A pesar de cómo hemos empezado el año, seguimos siendo optimistas y confiamos en que tan pronto como la vacunación avance y sea efectiva, veremos una evolución positiva y rápida hacia la recuperación económica. Creo que el sector inmobiliario está mejor preparado que en la anterior crisis para superar las dificultades, y también que se han acelerado tendencias que ya venían dándose, y que han obligado a las compañías de todos los segmentos a incorporar mejoras tecnológicas, flexibilidad en sus estructuras para adaptarse a los cambios, y a reinventar sus negocios, y sus activos para dar cabida a los nuevos formatos para trabajar, vivir y consumir.