La Moraleja, inmune a la crisis de vivienda: sin dos millones de euros nadie puede comprar una casa estándar

En 2014, un inversor con un millón de euros podía comprar casi tres viviendas de media en las zonas más exclusivas de Madrid. En 2026, esa ratio ha caído a 1,17. En poco más de una década la capacidad adquisitiva real con un millón se ha reducido a menos de la mitad: ahora el sector advierte que si alguien quiere comprar en la Moraleja «sin dos millones no hace nada».

Se trata, de hecho, de la zona menos accesible de todo el universo prime madrileño. Los expertos de DIZA han analizado que el importe medio de compraventa en la histórica urbanización ya es de 1,99 millones de euros. Además, destacan que la superficie media de las viviendas tipo ronda los 291 metros cuadrados.

El efecto observado por el mercado es que, según desciende la accesibilidad, no solo aumenta la barrera económica de acceso, sino que también se estrecha el universo potencial de compradores, se intensifica el sesgo hacia perfiles de mayor capacidad financiera. De esta forma, el prime madrileño deja de ser solo un mercado caro para convertirse, de forma creciente, en un mercado muy selectivo.

En este sentido destacan que, en un contexto de precios desorbitados, la demanda extranjera está siendo «excepcionalmente alta» para tratarse de una urbanización. Concretamente destacan que más del 31% de los compradores son foráneos. De todos ellos destacan los italianos con una representación de más del 13% y ciudadanos del Reino Unido con casi un 11%.

Hace doce años ninguna de las zonas prime de la capital española requería más de un millón de euros para adquirir una vivienda-tipo. Sin embargo, en la actualidad el 45% de estas áreas ha cruzado este umbral, entre otras razones, porque el metro cuadrado de la urbanización se ha encarecido sólo en 2025 un 15,7%.

En zonas como La Moraleja, Recoletos, Ciudad del Campo, Castellana-Lista , Aravaca, Nueva España, Plaza Castilla, La Finca o Ibiza-Niño Jesús el ticket mínimo para adquirir la vivienda media supera el millón de euros.

Además, el precio medio por metro cuadrado ha subido especialmente en urbanizaciones premium, lo que sugiere un desplazamiento parcial del foco de mayor presión hacia esos ‘oasis’ del área metropolitana y hacia activos con mayor recorrido comparativo de precio.

Una tendencia estructural

La lectura de fondo, en cualquier caso, parece permanecer inalterada. Los eventos geopolíticos no alteran esta burbuja. Como mucho, actúan como aceleradores, moduladores o amortiguadores de una tendencia ya existente, pero nunca como su causa principal.

Los verdaderos factores explicativos del deterioro de la accesibilidad, para los expertos, siguen siendo de naturaleza estructural: la escasez de producto prime, la presión sostenida de la demanda nacional e internacional, el encarecimiento del suelo, la subida de los costes de construcción y, en términos generales, la consolidación de Madrid como destino patrimonial cada vez más atractivo dentro del contexto europeo.

La geopolítica importa, pero importa menos que la tendencia secular. El mercado residencial prime de Madrid no se ha vuelto más inaccesible únicamente por las crisis externas de los últimos años; se ha vuelto más inaccesible porque, de forma sostenida, estructural y acumulativa, ha ido disparando sus umbrales reales de entrada.