Si tienes hipoteca esto te interesa: te pueden devolver muchísimo dinero si estás en la lista

Los recientes cambios legislativos y decisiones judiciales han abierto la puerta para que miles de personas reclamen costos adicionales asociados con la firma de sus préstamos de hipotecas. Esta oportunidad se extiende gracias a la extensión de los plazos de reclamación, una consecuencia del estado de alarma desencadenado por la pandemia de COVID-19.

En los últimos meses, el panorama hipotecario ha experimentado turbulencias, con aumentos en los precios que han impactado significativamente a los hogares. La decisión del Banco Central Europeo (BCE) de elevar la tasa de interés al 4.5% en septiembre pasado marcó un hito significativo, siendo la cifra más alta desde 2001. Este aumento resultó en un aumento promedio de 167,06 euros al mes, o alrededor de 2.000 euros al año, en el costo de las hipotecas. Aunque esta alza ha afectado a numerosos hogares, la nueva legislación ofrece una vía para recuperar costos indebidos cobrados por los bancos.

Gastos en la hipoteca

Hasta 2019, los bancos y cajas de ahorros imponían a los clientes la carga de sufragar todos los gastos relacionados con la formalización de préstamos hipotecarios. Estos costos, en muchos casos, representaban el 10% del valor de la vivienda. Por ejemplo, una persona que solicitara una hipoteca de 150.000 euros tenía que desembolsar 15.000 euros en gastos asociados.

El Tribunal Supremo, mediante jurisprudencia, ha establecido que los consumidores tienen derecho a reclamar los gastos hipotecarios pagados de manera indebida. Esta medida se aplica también a aquellos que pagaron comisiones de apertura en sus hipotecas. En respuesta a esta jurisprudencia, el Gobierno promulgó la Ley 5/2019, del 15 de marzo, que regula los préstamos de crédito inmobiliario. Esta ley, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, detalla qué gastos deben asumir los bancos y cuáles deben sufragar los consumidores.

Según la legislación, la entidad bancaria es responsable de los costos asociados con el Registro de la Propiedad, la gestoría, la tasación y la mitad de los gastos notariales. Estos últimos corresponden a los honorarios del notario que certifica la operación. Por otro lado, el consumidor asume la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se aplica a la formalización de documentos públicos como las escrituras de hipoteca.

La Ley 5/2019 afecta a todas las personas con hipotecas anteriores a 2019, y su entrada en vigor ha marcado una clara línea divisoria sobre quién debe asumir cada gasto. Además, aquellos que pagaron comisiones de apertura antes de 2019 también pueden solicitar su devolución. Aunque en un principio el Tribunal Supremo no consideró estas comisiones abusivas, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha establecido que deben ser transparentes para ser válidas.

Es fundamental destacar que todos los bancos deben garantizar que los clientes comprendan las condiciones del préstamo hipotecario antes de firmar, dando tiempo suficiente para su evaluación. Aquellos afectados por comisiones hipotecarias tenían un plazo original hasta el 23 de enero de 2024 para presentar reclamaciones, marcando cinco años desde la declaración de abusividad de la cláusula por parte del Tribunal Supremo.

Sin embargo, debido a la suspensión de los plazos procesales durante el estado de alarma, este plazo se ha extendido en 82 días adicionales. La nueva fecha límite para presentar reclamaciones relacionadas con estos gastos abusivos es el 14 de abril de 2024. Este cambio ofrece a los consumidores más tiempo para evaluar y presentar sus reclamaciones, lo que representa una valiosa oportunidad para aquellos que buscan recuperar costos indebidos relacionados con sus hipotecas.

Requisitos para pedir una hipoteca

La evaluación de la solvencia del futuro cliente constituye el factor primordial para cualquier entidad financiera al considerar la aprobación de un préstamo hipotecario. La máxima prioridad del banco es asegurarse las garantías suficientes para la devolución, con intereses, del capital prestado. Aunque no existen requisitos universales, sino que varían según cada entidad, un estudio destaca similitudes en las exigencias del mercado hipotecario, permitiendo identificar algunos mínimos genéricos que las empresas suelen manejar al aprobar un crédito hipotecario.

Dado que la financiación máxima ofrecida por los bancos corresponde al 80% del valor de tasación para la primera vivienda, o al 60% o 70% en el caso de una segunda residencia, y considerando que los gastos de compraventa se estiman en un 10%, se espera que el solicitante disponga de un ahorro equivalente al 30% del costo total de la operación.

Una vez superado este requisito, el Banco de España sugiere a las entidades financieras que el importe total de la cuota hipotecaria no supere el 30% de los ingresos mensuales del cliente futuro, teniendo en cuenta otras posibles deudas pendientes.

La estabilidad laboral es un factor crucial para obtener la aprobación del banco. Por lo general, a los trabajadores por cuenta ajena se les exige un contrato indefinido y cierta antigüedad en la empresa. En el caso de autónomos, se evalúa la viabilidad del negocio y los beneficios generados en los últimos dos años. La meta principal, como se mencionó anteriormente, es garantizar la devolución del préstamo.

Para maximizar las garantías del cliente, las entidades pueden revisar la posible inclusión en listados de morosos y otras deudas pendientes. En caso de dudas, es común solicitar un aval adicional a la propia vivienda hipotecada.

Por último, la edad del solicitante, especialmente si supera los 70 u 80 años, suele ser determinante. Aunque no es motivo absoluto de descarte para todos los bancos, juega un papel importante y se toma en consideración cuidadosamente. La evaluación de estos factores proporciona una visión más completa del proceso de concesión de préstamos hipotecarios, brindando a los consumidores una comprensión más clara de las expectativas y requisitos del mercado financiero.