4 formas de reducir la cuota de tu hipoteca gracias a las bajadas de los tipos de la banca

La banca ha iniciado una reducción en el precio de sus hipotecas, motivada por la estabilidad en los tipos del Banco Central Europeo y la disminución en la contratación observada el año pasado. Entidades como Banco Sabadell, ING, Unicaja y MyInvestor han ajustado a la baja los intereses de sus préstamos hipotecarios en las primeras semanas de 2024.

Esta situación beneficia tanto a quienes buscan financiar la adquisición de una vivienda como a aquellos que ya tienen un préstamo hipotecario, ya que pueden aprovechar la disminución de los tipos para negociar condiciones más favorables. Esto se puede lograr mediante acuerdos con el banco actual, a través de la subrogación de la hipoteca o mediante la firma de un nuevo crédito.

Negociar condiciones con el banco

En caso de descontento con las condiciones hipotecarias actuales, el hipotecado puede entablar una conversación con su banco para solicitar mejoras. Esto podría incluir la reducción del tipo de interés, la transformación de un interés variable a uno fijo o mixto, la eliminación de comisiones del contrato, o la supresión de productos adicionales, como seguros o tarjetas, que pudieran afectar la tasa aplicada.

Es importante destacar que el banco no tiene la obligación de aceptar estas peticiones, aunque si el perfil del cliente es sólido, existe la posibilidad de que acceda a aprobar alguna o todas las demandas, eventualmente negociando contrapartidas. En tal caso, tanto la entidad como el hipotecado deberán formalizar la modificación del contrato a través de una escritura de novación, ante notario.

Subrogar la hipoteca

La subrogación de una hipoteca, un proceso que implica la sustitución tanto del deudor como de la entidad financiera en un préstamo hipotecario, puede ocurrir de dos maneras principales.

En primer lugar, se encuentra la subrogación de hipoteca de deudor. Esta modalidad implica un cambio en el titular del préstamo hipotecario, algo común cuando una propiedad ya está gravada con una hipoteca. En este escenario, el banco puede decidir si acepta al nuevo deudor mediante un análisis de riesgos, similar al realizado en la concesión de un préstamo. Aunque esta forma de subrogación permite asumir la deuda existente sin generar nuevos pagos de impuestos, sí implica el abono de gastos asociados al proceso.

Por otro lado, la subrogación de hipoteca de acreedor se refiere al cambio de la hipoteca de un banco a otro. Este cambio, facilitado por esta tipología de subrogación, suele otorgar al cliente mejoras en las condiciones de su préstamo, sin la necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Esta opción permite beneficiarse de modificaciones en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización sin incurrir en el pago de impuestos. Sin embargo, el proceso conlleva el abono de ciertos gastos asociados a la subrogación de la hipoteca.

En el caso de la subrogación de deudor, el proceso se inicia eligiendo la nueva hipoteca según las necesidades actuales. Luego, se debe acudir al banco al que se desea cambiar y solicitar formalmente la subrogación. Una vez aceptada, el nuevo banco se comunica con el actual, que tiene la opción de contraofertar. Si la contraoferta recibe el visto bueno, se firma una ‘novación’ con el banco actual para aplicar las nuevas condiciones. El último paso es la firma de la escritura ante notario.

Amortización de hipoteca

La amortización anticipada de hipoteca, por otro lado, consiste en realizar pagos antes del plazo de vencimiento del préstamo. Este enfoque flexible puede ser parcial, reduciendo la deuda de manera proporcional, o total, cancelando la deuda pendiente en su totalidad.

La amortización de una hipoteca ofrece diversas ventajas para los propietarios. Algunas de estas incluyen la reducción de la deuda hipotecaria mediante pagos mensuales que disminuyen el saldo pendiente y los intereses acumulados. Este proceso no solo proporciona un ahorro significativo en intereses, sino que también contribuye al aumento del patrimonio del propietario, quien acumula capital gradualmente.

Además, a medida que avanza la amortización, se abre la oportunidad de refinanciar el préstamo inicial, negociando condiciones más favorables, como tasas de interés más bajas o plazos más cortos, lo que se traduce en ahorros adicionales.

Firmar una nueva hipoteca

En la búsqueda de refinanciar una hipoteca existente, una tercera opción se presenta al firmar un nuevo préstamo hipotecario. Este nuevo acuerdo puede llevarse a cabo con el mismo banco o con una entidad diferente, con un importe igual o superior al pendiente por devolver. Al liquidar el crédito vigente, se pueden disfrutar de las nuevas condiciones acordadas, como un interés más bajo, menos productos asociados, o incluso optar por un tipo mixto o fijo en lugar de uno variable.

Este proceso implica dos operaciones distintas. En primer lugar, se debe firmar ante notario la contratación de la nueva hipoteca. Posteriormente, se debe proceder a la cancelación registral del préstamo hipotecario que se liquida, siendo esta una gestión que suele encargarse a la gestoría del banco que otorga el nuevo crédito.