«Es la mejor vía si uno de los hermanos no quiere vender»: el aviso de un abogado experto en herencias para desbloquear el conflicto

Las herencias pueden convertirse en un problema cuando hay varios familiares implicados. Y muchas veces el conflicto no está en cómo repartir el dinero, sino en qué hacer con aquellos bienes que no se pueden dividir fácilmente, tal y como es el caso por ejemplo de una vivienda, en la que un heredero desea vender mientras otros, se opone. 

Dos hermanos pueden heredar el piso de sus padres a partes iguales y tener planes completamente diferentes. Uno quiere vender para recibir el dinero que le corresponde, mientras que el otro prefiere conservar la casa. En estos casos es habitual pensar que sólo quedan dos opciones: vender el inmueble a un tercero o que uno compre la parte del otro. Sin embargo, existe otra posibilidad. David Jiménez, abogado experto en herencias, ha explicado qué pueden hacer los hermanos que se encuentran en esta situación y por qué la extinción del condominio puede ser una alternativa a una compraventa convencional.

«Es la mejor vía si uno de los hermanos no quiere vender»: el aviso de un abogado experto en herencias

El abogado ha puesto en uno de sus vídeos de TikTok un ejemplo muy habitual: «Hemos heredado el piso de mi padre. Yo me lo quiero quedar, pero mi hermano prefiere vender. ¿Estoy obligado a comprarle su parte?». La respuesta de Jiménez introduce una figura que no todo el mundo conoce. «Como una compraventa normal, no. Podéis hacer una extinción del condominio: uno se adjudica el 100% y compensa en dinero al otro», explica.

Es decir, si uno de los hermanos quiere quedarse con la vivienda, puede pasar a ser propietario de todo el inmueble y entregar al otro el dinero correspondiente a su participación. De esta manera termina la propiedad compartida sin necesidad de vender la casa a una tercera persona.

El Código Civil contempla precisamente el derecho de los copropietarios a salir de esta situación. Su artículo 400 señala que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad» y permite pedir la división de la cosa común. Por tanto, que uno de los hermanos no quiera vender la vivienda no significa que el otro tenga que continuar indefinidamente como copropietario.

Lo que dice el Código Civil sobre una vivienda que no se puede dividir

Jiménez menciona también el artículo 1062 del Código Civil. Este precepto tiene especial importancia cuando el bien heredado es una vivienda, ya que establece qué puede hacerse cuando una cosa es indivisible o perdería mucho valor al dividirla. En ese supuesto puede adjudicarse a uno de los herederos, siempre que compense económicamente a los demás.

Es fácil entender el problema con un ejemplo. Si dos hermanos heredan dinero, pueden repartirlo de acuerdo con el porcentaje que corresponda a cada uno. Con una casa no sucede lo mismo ya que no pueden partir físicamente el piso por la mitad para terminar con la copropiedad. La extinción del condominio permite resolver precisamente esa situación cuando uno está dispuesto a quedarse con la vivienda y el otro quiere recibir el valor económico de su parte.

El artículo 1062 contiene, además, una cuestión importante: basta con que uno de los herederos solicite la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que ésta se lleve a cabo de esa manera. Por eso, alcanzar un acuerdo puede evitar que el desacuerdo familiar termine en un procedimiento mucho más complicado.

Los impuestos de la extinción del condominio

La fiscalidad es otro de los aspectos que destaca David Jiménez. Aunque a simple vista pueda parecer que un hermano está comprando la parte del otro, el abogado recuerda que una extinción del condominio no se liquida como una compraventa convencional. «Realmente no se liquida como una compraventa, sino por Actos Jurídicos Documentados», señala.

La diferencia puede ser importante. Según las cifras aportadas por Jiménez, una compraventa puede tributar entre un 6% y un 10%, mientras que en el caso de Actos Jurídicos Documentados (AJD) habla de un porcentaje de entre el 0,5% y el 1,5%. El porcentaje concreto no es idéntico en toda España, ya que dependerá de la comunidad autónoma en la que se realice la operación. Esta diferencia explica por qué merece la pena estudiar la extinción del condominio antes de optar directamente por una compraventa entre hermanos. Eso sí, habrá que atender a cómo se realiza la adjudicación y a las circunstancias particulares de cada herencia.

¿Hay que pagar la plusvalía municipal?

El abogado responde también a una de las dudas fiscales que pueden aparecer cuando uno de los hermanos pasa a quedarse con toda la vivienda: la plusvalía municipal. «En principio no, salvo que haya exceso de adjudicación», explica Jiménez. Este último matiz es relevante, ya que las consecuencias fiscales pueden variar si el reparto realizado no coincide con la participación que correspondía a cada propietario.

En cualquier caso, la idea principal que traslada el abogado es clara. Dos hermanos que heredan conjuntamente una vivienda no tienen por qué mantener esa situación para siempre. Si uno quiere conservar el inmueble y el otro quiere recibir el dinero de su parte, la extinción del condominio ofrece una vía para terminar con la propiedad compartida sin recurrir necesariamente a una compraventa convencional.

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