«La hipoteca de tipo fijo seguirá comiendo el terreno al variable sin ningún género de dudas»

La crisis del coronavirus ha modificado sustancialmente el mercado hipotecario. Las operaciones se han reducido desde que se decretó el estado de alarma un 10% hasta agosto, y las hipotecas a tipo fijo siguen ganado terreno a las de tipo variable, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Todo ocurre en un contexto marcado por los bajos tipos de interés, con el Euríbor encaminándose a su tercer mínimo histórico en octubre, y con mayor competencia en el mercado. En OKDIARIO hablamos con Luis Javaloyes, consejero delegado de Agencia Negociadora, de la situación actual y del futuro del mercado hipotecario. El experto anticipa un largo reinado de las hipotecas a tipo fijo sobre el tipo variable y advierte de que tardaremos un tiempo en recuperar los niveles previos a la pandemia si la segunda ola de contagios se recrudece.

Las últimas previsiones de la Agencia Negociadora apuntan a que la firma de hipotecas cerrará el año con una caída del 15%, ¿qué factores influirán en este descenso?

Después del parón total de la economía por el cerrojazo de la primera ola de la pandemia, en el tercer trimestre del año se recuperó en parte el tono del mercado hipotecario, en una senda que, de continuar, nos llevaría de nuevo a la casi normalidad. Pero la violencia con que la segunda ola ha impactado augura un nuevo retroceso en la actividad inmobiliaria e hipotecaria, de manera que del 10% de pérdida acumulada en agosto en Agencia Negociadora prevemos que se agregue una caída adicional de cinco puntos hasta llegar a un descenso global para 2020 de alrededor de un 15% en el número de hipotecas para compra de vivienda.

¿La situación que estamos viviendo es parecida a de la crisis financiera?

Siendo ambas situaciones de crisis no son comparables o asimilables. Mientras que en la anterior crisis los bancos eran el origen del problema ahora son parte de la solución. Actualmente contamos con un sistema financiero saneado, solvente y con mucha liquidez. En 2008 se produjo una crisis estructural financiera y de crédito cuyo origen estaba precisamente en los bancos. Tras un largo periodo de crecimiento económico que dio lugar a la burbuja inmobiliaria, las familias se encontraban con unos niveles de endeudamiento muy altos. En términos cuantitativos. Debían mucho dinero en relación a su nivel de renta. Se habían endeudado mucho para comprar casas caras que pagaban gracias a las hipotecas al 100% que los bancos concedían. Los bancos no analizaban correctamente la capacidad de reembolso del préstamo que tenía el solicitante. Actualmente se analiza con mucho rigor el riesgo poniendo el foco, porque así lo establece la ley, en la capacidad que el cliente tiene para poder devolver el préstamo y prevenir así situaciones de sobre endeudamiento.

¿La banca ha comenzado a cerrar el grifo de las hipotecas a los sectores más castigados por la pandemia?

El sector financiero está siempre muy pegado a la realidad económica y maneja la mejor información, lo que le permite predecir muy acertadamente lo que va a pasar; pero con el covid-19 cada día la realidad es diferente. Para los bancos uno de los criterios fundamentales a la hora de conceder un préstamo es el empleo y la estabilidad en el mismo. Por lo tanto, en la medida en que la pandemia traslade su malignidad al mercado laboral en forma de desempleo el sector financiero adaptará su oferta para poder prestar con seguridad y cumpliendo con los niveles de solvencia que se le exige. En todo caso, la caída en la concesión de hipotecas de este año viene más por el lado de la demanda, por la inseguridad que genera en la gente, que prefiere guardar el dinero a realizar inversiones.

¿La pandemia ha cambiado el perfil del usuario que solicita una hipoteca?

Es inevitable que se produzca cierto deterioro en el perfil de solvencia de los usuarios solicitantes de una hipoteca como efecto lógico y natural de la propia crisis.

Expertos del sector aseguran que el Euríbor permanecerá en negativo hasta 2030, ¿qué previsiones manejan desde la Agencia Negociadora?

Dada la complejísima situación económica a la que enfrenta Europa no se espera que el BCE modifique su política de tipos durante bastante tiempo, por lo que tendremos el Euríbor en negativo o cerca del 0% unos años más todavía. En todo caso, nuestra previsión tiene más que ver con la tipología del producto contratado (tipo fijo o variable) que con lo que pueda pasar más allá de 2030. Y prevemos que el tipo fijo seguirá comiendo el terreno al variable sin ningún género de dudas. Hay quien advierte de que las hipotecas fijas aún son más caras que las variables, pero la diferencia se reduce ahora a menos de un punto: 2,27% de media en las variables contra 2,88% el fijo, según el INE.

¿Hay margen para que bajen las hipotecas a tipo fijo?

Es verdad que las hipotecas a tipo fijo no pueden bajar mucho más (si acaso pronto empezarán a ser más caras), pero lo que está clarísimo es que cuando los tipos empiecen a subir por encima del 2% o del 3% quien haya firmado hipoteca fija al 1,85% tendrá muchos motivos para celebrar.

¿Qué efecto ha tenido la pandemia en las solicitudes de reunificación de deuda?

Las solicitudes crecieron un 19% durante el estado de alarma -entre el 14 de marzo y el 21 de junio-, hasta un total de 7.286 operaciones. Después aumentaron un 17% más -desde el 21 de junio hasta el 31 de julio-, hasta los 2.529 operaciones. El Importe medio de las operaciones de reunificación de deuda es de 98.000 euros.