Cómo evitar que nos engañen al comprar una vivienda sobre plano

Lo primero que conviene saber es que la compra de vivienda sobre plano puede hacerse o bien en régimen de cooperativa o mediante la adquisición al promotor. Si vamos a un promotor antes de comprar debemos pedir la documentación que acredite que aquel que nos la vende (el promotor) sea el propietario del suelo, que dicho empresario tenga la licencia de obras y certificación del técnico sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y que el Ayuntamiento haya aprobado dicho proyecto. Que deberá estar inscrito en el registro de la propiedad de la edificación y contar con un certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de dicha sociedad con sus datos de inscripción, el nombre de apoderados y/o administradores, el domicilio social y su NIF.

Si todos estos datos están correctos, el siguiente paso es firmar un contrato privado de compraventa que una vez firmado, exigirá al promotor la presentación de un aval bancario o un seguro que garantice las cantidades que se van entregando a cuenta. En este escenario ya se le puede pedir al promotor que presente un plano general del emplazamiento de la vivienda y el plano de la misma así como la descripción del inmueble con su superficie útil, la descripción general del edificio en el que se encuentra, las zonas comunes y todos los servicios accesorios.

También debe presentarse una memoria de calidades, el precio total de la venta más el IVA especificando si la casa incluye trastero o garaje, las formas de pago y los medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.

En el tema de los pagos es donde suele haber más problemas aunque la forma habitual suele ser en la reserva y firma del contrato privado de compraventa (que se hace por transferencia bancaria o cheque a nombre del promotor para que haya constancia) por la cantidad estipulada. Después, se irán pagando los tramos acordados o mensualidades mediante domiciliación bancaria. Lo habitual suele ser que durante la construcción se abone un 20% del precio total y el importe restante se desembolsará en el momento de la firma de escritura pública de compraventa.

Una vez terminada la vivienda y cuando nos la vayan a entregar habrá que comprobar si cuenta con licencia de primera ocupación y mirar si todo está tal y como se había hablado. Todos los expertos desaconsejan hacer pagos en efectivo que después no puedan demostrarse.

Si al final no se lleva a cabo el proyecto no habrá muchos problemas si el promotor ha entregado un aval bancario o seguro. La compañía de seguros o entidad bancaria permitirá recuperar las cantidades entregadas mediante la ejecución de dicho aval o seguro.   

Si apostamos por la cooperativa, cada uno de los partícipes se convierte en propietario y por tanto responsable de todo el proceso. En la actualidad la compra del suelo se hace con las aportaciones de los socios en un alto porcentaje y el resto a través de un préstamos de la entidad financiera con la que se llegue al acuerdo que financia la promoción y después ofrece hipotecas a los socios que las necesiten.

Todo el papeleo antes mencionado lo deberán realizar los socios por lo que es muy conveniente buscar una gestora solvente que pueda controlar todo el proceso. Además, la cooperativa deberá estar legalmente constituida e inscrita en el Registro correspondiente, tener una cuenta bancaria abierta a nombre de la cooperativa para que los socios puedan ingresar sus aportaciones y que las mismas estén aseguradas por una compañía de seguros o por una entidad financiera. En el caso de existir cuota de prescripción o similares, de carácter no reintegrable, hay que definir claramente su concepto o cuantía.

Los expertos de Fotocasa aconsejan que para que el proyecto culmine satisfactoriamente hay que tener un 80% o 90% de compradores, tener definido un buen proyecto a precios lo más ajustados posibles aclarando muy bien la forma de pago, tener un solar comprado o al menos firmado vía contrato privado de compraventa o un contrato de promesa de compraventa, solicitar licencia de obra y tenerla pronto. Una vez recibida firmar crédito hipotecario y aval bancario o póliza de seguro para garantizar las cantidades entregadas hasta que finalice la obra y construir en tiempo y forma respetando el precio firmado para evitar que el presupuesto se nos desvíe.

Si alguien se quiere descolgar del proyecto, en la fase inicial no hay mucho trastorno pues se devuelve lo invertido y ya. Si hay bajas cuando la casa ya está avanzada, el cooperativista debe buscar otra persona que le sustituya mediante un contrato de subrogación de derechos y deberes