La crisis de crédito daña al inmobiliario: los fondos frenan la inversión por temor a no vender las viviendas

La crisis del crédito privado ya salpica al sector inmobiliario español. Las grandes promotoras encontraron estos últimos años una alternativa de financiación más accesible y rentable en firmas como Apollo, Blackstone o Ares. Ahora, los fondos están atravesando una fase de reconfiguración y limitando la salida de sus inversiones: plantean cerrar el grifo a la vivienda.

Estos actores que llevan siendo protagonistas del ciclo inmobiliario desde la crisis de 2008 estarían reduciendo a día de hoy su exposición al riesgo residencial directo y optando por tomar posiciones más defensivas ante un continuo endurecimiento del crédito y la incertidumbre sobre el retorno de la inversión. Si el comprador final encuentra dificultades para acceder a una hipoteca, los facilitadores de esa inversión se tensan.

Se trata de un punto de inflexión en el sector que tiene su origen en una cuestión macroeconómica. Desde 2022, la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo ha ido endureciendo de manera estructural las condiciones de financiación en casi todo el continente.

Es por ello que, aunque el mercado inmobiliario español sí que está manteniendo una actividad de compraventa elevada, el acceso a la vivienda se está volviendo cada vez más exigente. Las hipotecas son más caras, los criterios de concesión más estrictos y la capacidad de compra de los hogares se ha reducido mucho en términos reales.

Esa creciente dependencia del cliente del crédito hipotecario está introduciendo un elemento fundamental de incertidumbre a toda la cadena inmobiliaria.

Los fondos mueven ficha

En este contexto los fondos han comenzado a mover ficha en el inmobiliario. Sin ir más lejos, Blackstone, uno de los mayores inversores del mundo y pieza clave en España desde la burbuja de 2008, ha arrancado hace unas semanas una estrategia de rotación de activos.

El pasado mes de marzo, el fondo de inversión vendió su cartera residencial Fidere -alrededor de 5.000 viviendas de Madrid- a Brookfield por unos 1.200 millones de euros. Se trata de una de las mayores operaciones residenciales en España en los últimos años.

En paralelo, Blackstone ha encaminado sus decisiones a reorientar el capital hacia otro tipo de activos como las infraestructuras digitales, especialmente los centros de datos. Hace menos de un año anunció inversiones multimillonarias en Aragón.

Por su parte, tanto fondos como Apollo como Ares han optado también en estos años por reforzar su papel como financiadores del inmobiliario español y ambas firmas han ganado protagonismo en el mercado de crédito privado del sector, sustituyendo en gran medida a la banca tradicional de la mano de las grandes promotoras. Ahora las fuentes del sector consultadas perciben un ‘plus’ de prudencia en sus movimientos con sus partners.

Sin ir más lejos, Bloomberg informaba hace un par de semanas de que ambos actores estaban limitando los reembolsos de sus fondos de crédito privado al 5% tras recibir varias solicitudes de retirada superiores al 11% del capital por parte de sus clientes.

Este tipo de acciones no suelen ser habituales en mercados estables y reflejan un probable problema de liquidez o un temor a que se produzcan salidas masivas. Por tanto, los fondos empiezan a optar por proteger la liquidez

Aquí es donde ponen en peligro al mercado inmobiliario español. Según los últimos datos aportados por un informe elaborado por KPMG y Urbanitae, la financiación alternativa -donde operan Apollo y Ares- ya representa en España un 18% del total y se espera que llegue al 30% en los próximos cuatro años.

Temor por la recuperación del capital

En este sentido y con las condiciones actuales, la lectura de las fuentes del mercado consultadas pasa por subrayar que el riesgo no está tanto en la propiedad del activo, como en la capacidad de salida del mismo en un entorno financiero cada día más restrictivo.

De esta manera, los fondos están dejando de lado el hecho de ser compradores de ladrillo para convertirse en proveedores de liquidez de inmobiliarias como Neinor o Aedas que recientemente han llevado a cabo una unión histórica. Algo que, por ende, les afecta de manera directa.

Ha sido ahora, a comienzos del 2026 cuando se ha empezado a observar una ralentización de la compraventa de viviendas. Este fenómeno es precisamente el que está llevando a los grandes fondos a actuar con mayor cautela en sus operaciones con las inmobiliarias. A priori no temen una pérdida inmediata de capital, pero sí una extensión del ciclo de retorno.

La capacidad de compra de los hogares se ha reducido, a su vez se ha aumentado el riesgo de que se ralentice la venta de promociones del mercado inmobiliario sobre todo de obra nueva y, en consecuencia, en los fondos hay mayor incertidumbre sobre la recuperación del capital invertido.