Los precios de la vivienda han crecido un 69% más que la concesión de hipotecas desde 2010

El precio de la vivienda no para de crecer y se sigue manteniendo elevado. En concreto, el precio de la vivienda en España ha experimentado hasta ahora un aumento interanual del 12,2%, según los últimos datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV). Además, estos incrementos han sido muy similares tanto en las viviendas de obra nueva como en las de segunda mano, según el INE. Por tanto, hay una presión alcista de los precios de la vivienda, mientras que, por otro lado, la concesión de hipotecas por parte de bancos españoles avanza a un ritmo mucho más lento.

De esta forma, la desconexión entre ambos indicadores, el precio de la vivienda y la concesión de hipotecas, es significativa. Desde 2010, el precio de la vivienda ha crecido un 69% más que el crédito hipotecario y, en los últimos quince años, se ha situado muy por encima del ritmo de creación de empleo. Esto muestra que muchas transacciones se financian en el extranjero o se realizan íntegramente al contado.

Uno de los principales motivos de este aumento de los precios sería la mayor inversión por parte de extranjeros en el sector inmobiliario español.

Precios: suben más en el sur de Europa

«La fuerte demanda extranjera está impulsando al alza los precios en el mercado inmobiliario español, especialmente en el sur de Europa (España, Portugal, Italia y Grecia). Sin embargo, la banca doméstica aún no logra capitalizar esta actividad a través de un mayor negocio hipotecario vinculado», destaca el último informe de CreditLogic.

La demanda extranjera ha alcanzado recientemente uno de sus niveles más altos: en el primer trimestre de 2025, los compradores internacionales representaron el 14,1% de todas las operaciones de compraventa, según datos del Registro de la Propiedad.

El informe sitúa este fenómeno en un contexto más amplio: crecimiento económico, oferta de vivienda insuficiente, interés sostenido de inversores internacionales y demanda demográfica interna.

Cliente hipotecario internacional

Aunque las rentas familiares han mejorado y el nivel de endeudamiento sigue contenido, la banca española no ha sabido aprovechar este entorno favorable para expandir sus carteras hipotecarias. El estudio subraya que las entidades pierden negocio en su mercado natural cuando los compradores no residentes llegan con financiación propia o con préstamos obtenidos en su país de origen.

Uno de los principales obstáculos para captar este segmento es la complejidad de adaptar los procesos operativos: requisitos regulatorios, flujos manuales y sistemas heredados. Los procesos fragmentados, la dispersión de datos y las arquitecturas tecnológicas obsoletas dificultan la gestión de solicitudes extranjeras, ya que los requisitos y la documentación difieren de los casos nacionales. Como consecuencia, las entidades españolas tienen dificultades para competir con prestamistas internacionales más ágiles.