La Ley de Propiedad Horizontal lo avala: si un vecino cruza por tu jardín para llegar a la piscina, puedes recurrir al artículo 3

Estando en pleno mes de agosto, usar la piscina de la comunidad se convierte en algo habitual. Sin embargo, basta con que empiecen a llenarse de vecinos para que aparezcan también algunas dudas sobre quién puede utilizarlas, qué horarios hay que respetar o por dónde se puede acceder a ellas. Esta última cuestión de hecho, acabar enfrentando a dos propietarios cuando el camino pasa por un jardín privado.

Quizás pienses que es algo que no se suele dar, pero lo cierto es que no es algo tan extraño si tenemos en cuenta, que en algunas urbanizaciones, atravesar el jardín de un bajo permite llegar a la piscina sin tener que dar toda la vuelta al edificio. Y si se ha hecho así durante años, es fácil que muchos terminen viendo ese recorrido como un acceso más. Sin embargo, que resulte más rápido no quiere decir que el propietario tenga que aceptar que los demás pasen por su jardín. Para saber hasta dónde llegan sus derechos hay que mirar la Ley de Propiedad Horizontal y, en concreto, su artículo 3. Y no sólo eso, sino que también habrá que revisar si sobre ese terreno existe algún derecho de paso.

Qué dice la Ley si un vecino cruza tu jardín para ir a la piscina

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce a cada piso o local un «derecho singular y exclusivo de propiedad» sobre el espacio que se encuentre suficientemente delimitado y pueda tener un aprovechamiento independiente. Dentro de ese derecho incluye los elementos e instalaciones situados en sus límites y destinados únicamente al propietario, además de los anejos que aparezcan expresamente recogidos en el título. Pensemos entonces en esa vivienda en la planta baja que dispone de un jardín y, justo detrás, se encuentra la piscina de la urbanización. Cruzarlo puede ahorrar unos minutos, pero antes de utilizarlo como atajo hay que saber si realmente forma parte de los elementos comunes.

Si la documentación establece que ese jardín pertenece de forma privativa a la vivienda, estar cerca de la piscina no lo convierte en un acceso comunitario. Por eso, cuando surgen problemas porque otros propietarios lo atraviesan, conviene empezar por revisar el título de propiedad y la documentación de la comunidad. Ahí se podrá comprobar qué naturaleza tiene el terreno y si existe algún derecho que permita utilizarlo como zona de paso.

La excepción es que exista una servidumbre o derecho de paso

Hay una circunstancia que puede cambiar por completo la situación. Que el jardín sea privado no impide que pueda existir una servidumbre que obligue a permitir el paso. Por eso hay que revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla que el título pueda recoger reglas relativas al uso o destino del edificio, los diferentes pisos y locales, las instalaciones y los servicios.

En estos documentos podría aparecer un derecho de paso que afecte al jardín. Si existe y está correctamente constituido, el propietario tendrá que respetarlo en los términos establecidos. Lo que no debe confundirse es la existencia de ese derecho con la simple costumbre. Que durante años los vecinos hayan atravesado un jardín para llegar a la piscina no significa necesariamente que puedan seguir haciéndolo para siempre.

Cuándo estás obligado a dejar entrar a un vecino

La Ley de Propiedad Horizontal también contempla determinadas situaciones en las que un propietario debe permitir el acceso a su vivienda o local. Para ello hay que acudir al artículo 9 de la normativa. Entre las obligaciones de los propietarios está permitir en su vivienda o local aquellas servidumbres que resulten imprescindibles para la realización de obras, actuaciones o servicios comunes. También deberán facilitar la entrada cuando sea necesaria para efectuar determinadas reparaciones.

Un ejemplo sencillo sería que un técnico necesitara acceder al jardín de una vivienda para reparar una instalación comunitaria. El propietario no puede tratar esa situación de la misma manera que el paso diario de vecinos que quieren llegar a la piscina. Es decir, esta obligación legal no supone que exista una autorización general para atravesar una propiedad privada por comodidad.

Llevar años cruzando por el jardín no da automáticamente derecho de paso

Este es otro de los puntos que puede generar dudas. Imaginemos que los vecinos llevan 10, 15 o incluso 20 años utilizando el mismo jardín para ir hasta la piscina y que su propietario nunca lo había impedido. El paso del tiempo, por sí solo, no implica necesariamente que hayan adquirido ese derecho. El Código Civil además diferencia entre servidumbres continuas y discontinuas. Estas últimas son aquellas que se utilizan a intervalos y dependen de actos de las personas, como ocurre con el derecho de paso. Las servidumbres discontinuas sólo pueden adquirirse mediante título. Si no existe, será necesario el reconocimiento del propietario afectado o una sentencia firme.

El Código Civil también contempla supuestos diferentes, como la servidumbre forzosa de paso para determinadas fincas que se encuentran entre propiedades ajenas y carecen de salida a un camino público. Por eso, ante un conflicto por el acceso a una piscina comunitaria, no basta con decir que «siempre se ha pasado por ahí». Hay que comprobar quién es el propietario del terreno, qué aparece en el título constitutivo y los estatutos y, especialmente, si existe algún derecho de paso. Si el jardín es privativo y no está sometido a una servidumbre que permita atravesarlo, tener la piscina comunitaria justo al otro lado no convierte esa propiedad privada en un camino para el resto de vecinos.