Esto es lo que tienes que hacer si un local altera la fachada de tu edificio, según la Ley de Propiedad Horizontal

• Pedro Antolinos @pedroantolinos
• Periodista. Redactor de deportes y de la Comunidad Valenciana. También especialista en SEO. En OKDIARIO desde 2017.
• • 20/01/2026 07:00
  • Actualizado: 20/01/2026 09:55

Esto es algo que ocurre habitualmente con los dueños de un local que está dentro de un edificio: ¿se puede modificar la fachada? La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil establecen los casos en los que un propietario o inquilino pueden llevar a cabo obras que modifiquen las paredes principales del edificio. Consulta en este artículo todo lo que dice la ley sobre la modificación de la fachada de un edificio y los derechos y obligaciones de los propietarios y la comunidad.

La Ley de la Propiedad Horizontal es la carta magna que establece todos los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos que forman parte de una comunidad de vecinos. En su artículo 7.1 hace mención a las obras que se puedan realizar dentro de una finca que puedan modificar los detalles de la misma, como puede ser una obra de un local que está dentro de la fachada principal del edificio.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en su artículo 7.1 deja claro lo siguiente: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».

«En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y, si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo sin dilación al administrador», deja claro el artículo séptimo de la LPH sobre las modificaciones que se pueden llevar a cabo en la fachada de un edificio. En resumen: para realizar modificaciones en la fachada de un edificio, se tendrá que contar con la aprobación de la comunidad de vecinos.

La ley y las obras en la fachada de un edificio

El Código Civil también toca un tema controvertido como puede ser la modificación de una fachada de un edificio por parte del dueño o inquilino de un local comercial que esté en los bajos del mismo. Concretamente, este tema lo toca su artículo 396, que hace mención a los elementos comunes del edificio.

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute», dice, y entre ellos cita a las fachadas del edificio, como elementos que pueden ser objeto de propiedad separada. Aun así, se tendría que contar con el visto bueno de la comunidad.

El Tribunal Supremo también ha ido en los últimos años sentando jurisprudencia sobre este tema y hay dos vertientes: uno cita los casos en los que la fachada del local sea diferente al resto del edificio y otros casos en los que la fachada sea idéntica a la finca.

En el primer caso se podrán realizar las obras en un local que se consideren necesarias, salvo que esto esté prohibido en los estatutos de la comunidad de vecinos. Aquí también hay que tener en cuenta las normas urbanísticas de cada municipio, que pueden prohibir la modificación de estas fachadas. Es algo que puede ocurrir en las zonas céntricas de las grandes ciudades.

Si la fachada del local es similar a la del edificio, se podrán realizar las obras siempre y cuando lo aprueben los vecinos que forman parte de la comunidad. Según dicta el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, se tendrá que tener el voto favorable de al menos las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios de las viviendas.