Esto es lo que va a pasar con el precio de tu alquiler este año

A partir del este 2024, el incremento en los alquileres tendrá un tope máximo del 3%, en comparación con el límite del 2% establecido para el año 2023. De modo que si actualmente pagamos 1.000 euros mensuales, el propietario podría aumentar el costo del alquiler en 30 euros por mes.

Aumento del precio del alquiler

El coste de alquilar una vivienda sigue aumentando, con una media de 12,1 euros por metro cuadrado en España, según datos de Idealista para diciembre, mostrando un incremento superior al 10% en comparación con el mismo período del año 2022.

La reciente Ley de Vivienda, en vigor desde el pasado 26 de mayo, redefine las zonas tensionadas, impidiendo el aumento del alquiler basado en el Índice de Precios de Consumo (IPC) y eximiendo a los inquilinos del pago de honorarios de agencia.

Este cambio se originó en el año 2022 cuando el Gobierno implementó medidas tras el inicio de la guerra en Ucrania, un conflicto que indirectamente impactó en las finanzas de las familias españolas. Una de estas medidas fue desvincular temporalmente la actualización de los alquileres del IPC. Ante el 8,4% de IPC promedio en 2022, el Gobierno estableció esta medida hasta el 31 de diciembre de 2023, usando el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) limitado al 2%.

Nuevas reglas para el aumento de precios

Lo que inicialmente era una medida temporal ahora es parte de la nueva Ley de Vivienda. La Disposición Final Sexta de la Ley 12/2023 establece las condiciones para el incremento de los alquileres regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Durante 2024, un inquilino puede negociar con el arrendador el aumento de la renta, bajo las siguientes condiciones:

• Si el propietario es un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes, sin superar el 3%. En ausencia de acuerdo, se aplicará este límite.
• Si el propietario no es un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes o no podrá superar el 3% sin nuevo acuerdo.

Por tanto, a partir de este año 2024, la actualización del alquiler se limita al 3%. Si el alquiler es de 1.000 euros mensuales, el propietario podría incrementar hasta 30 euros mensuales (360 euros anuales) a menos que se llegue a un acuerdo diferente entre ambas partes.

No obstante, si en 2023 no se aplicó el incremento del 2%, según el artículo 1964 del Código Civil, podría acumularse. En 2024 podrían aplicar el aumento del 2% de 2023 y el 3% de 2024, siempre que cada incremento respete los límites de la ley.

Además, el INE definirá antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para actualizar contratos de alquiler, vigente a partir de 2025.

Así afecta a los propietarios

Hay dos cambios que van a impactar a los propietarios de viviendas en alquiler en 2024. La Ley de Vivienda trae consigo alteraciones que pueden afectar a los arrendadores de viviendas, incluso llegando a implicar un aumento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Uno de los cambios más destacados es el límite ya mencionado del 3% en las renovaciones anuales de los contratos de alquiler en 2024, a diferencia de las subidas anteriores. En 2025, la actualización se realizará según un índice de referencia que aún no está definido.

El acuerdo entre arrendador y arrendatario es fundamental para la subida del precio, y cualquier incremento no puede superar el 3% anual. Si no hay un nuevo acuerdo, el aumento se limita de manera automática a ese porcentaje. Esto salvaguarda a ambas partes, evitando incrementos desmesurados.

La Ley de Vivienda también va a alterar la gestión que los arrendadores hacen de sus alquileres. En caso de nuevos alquileres, los propietarios tienen la obligación de asumir los honorarios de las agencias involucradas en el proceso. Además, no podrán trasladar al inquilino gastos como el IBI o tasas de basura.

Si el propietario decide poner su vivienda en el mercado, tiene la libertad de fijar el precio, salvo si la zona está catalogada como «tensionada» por la comunidad autónoma o el ayuntamiento. En tal caso, el precio se basará en el último contrato más un incremento del 3%.

La preocupación principal para los propietarios radica en el posible aumento en el pago del IRPF. Anteriormente, podían beneficiarse de una reducción del 60% en el IRPF de los ingresos provenientes del alquiler, siempre que la propiedad alquilada fuese la residencia principal del inquilino.

Con la nueva ley, esta deducción se reduce en diez puntos porcentuales y podría elevarse al 90% si los propietarios reducen la renta en más del 5% en zonas tensionadas o alquilan a personas jóvenes de 18 a 35 años.

Sin embargo, ningún área ha sido designada como «zona tensionada» ni se ha proporcionado un índice de referencia para ajustar los contratos de alquiler anualmente. Estos requisitos son necesarios para acceder a las nuevas reducciones fiscales.

En consecuencia, los propietarios podrían enfrentar un aumento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Según cálculos del Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, publicados por El Español, este incremento podría ascender hasta los 500 euros anuales.