Esto es lo que debes hacer para que una donación de inmuebles tenga validez: la justicia lo confirma

Cuando se trata de herencias, como por ejemplo la donación de inmuebles, la buena voluntad y los acuerdos familiares verbales no siempre bastan para evitar disputas. Muchas familias, confiadas en su entendimiento mutuo, reparten los bienes en vida sin formalidades legales, creyendo que un simple papel firmado entre todos tiene el mismo valor que una escritura notarial. Sin embargo, la realidad es muy distinta cuando esos pactos informales se ponen a prueba en los tribunales.

Un reciente caso en Ávila ha vuelto a poner sobre la mesa una cuestión clave: ¿qué hace falta realmente para que una donación de inmuebles tenga validez legal? Lo que en su día fue un sorteo aparentemente amistoso entre hermanos ha acabado en una batalla judicial que sólo se resolvió cuando la Audiencia Provincial dictó sentencia. La resolución, emitida en mayo de este 2025, no deja lugar a dudas: sin escritura pública, no hay donación válida. Pero más allá del caso concreto, la sentencia sirve de recordatorio para cualquier persona que esté pensando en anticipar la herencia de sus bienes inmuebles. Lo que parece un gesto generoso puede convertirse, si no se hace correctamente, en el origen de un conflicto doloroso. A continuación, te explicamos por qué esta sentencia importa y qué pasos debes seguir si quieres donar un inmueble legalmente.

Lo que debes hacer para que una donación de inmuebles tenga validez

La historia comienza como tantas otras: unos padres que, en vida, quisieron dejar todo bien repartido entre sus hijos. Según una de las hijas, el matrimonio había distribuido sus bienes décadas atrás, en los años noventa, a través de un sorteo familiar y la elaboración de lotes. Ella aseguraba que ya se había entregado la vivienda que ahora formaba parte de la herencia, y que existía un documento privado que recogía aquel acuerdo.

Pero los demás hermanos no compartían esa versión. Disconformes con el intento de excluir la vivienda del reparto oficial, llevaron el asunto a los tribunales. Alegaron que no existía escritura pública de donación y que el documento presentado carecía de validez legal por ser unilateral y no estar firmado ni por los progenitores ni por todos los herederos. Lo que parecía una cuestión cerrada se convirtió entonces en un complejo procedimiento judicial.

La sentencia: sin escritura pública no hay donación

El Juzgado de Primera Instancia de Arenas de San Pedro fue claro en su fallo: no había pruebas de que se hubiera producido una donación en vida. El documento presentado por la hija no sólo era privado y unilateral, sino que tampoco estaba firmado por los padres ni por el resto de los hermanos. Por tanto, no cumplía con los requisitos legales establecidos para que la transmisión de la propiedad de un inmueble fuera válida.

La clave legal en este punto es el artículo 633 del Código Civil, que establece que toda donación de bienes inmuebles debe realizarse mediante escritura pública. No basta con un acuerdo verbal ni con un documento privado. Si no hay intervención de notario, el acto carece de efectos jurídicos. Por eso, el juzgado decidió incluir la vivienda en el inventario hereditario, considerándola parte del patrimonio ganancial no repartido en vida.

Confirmación de la Audiencia Provincial

La Audiencia Provincial de Ávila ratificó íntegramente la sentencia anterior, y aprovechó para recordar un principio fundamental del Derecho civil español: la donación de inmuebles requiere una formalidad estricta. En su resolución, el tribunal citó doctrina del Tribunal Supremo y volvió a hacer hincapié en el artículo 633 del Código Civil. En concreto, subrayó que para que una donación de inmueble tenga validez, debe otorgarse en escritura pública y especificarse con claridad qué bien se está donando.

Además, la Audiencia introdujo otro matiz importante: aunque se hubiera producido un reparto verbal o privado en vida, dicho acto no tiene validez si no fue recogido en testamento posterior. Esta referencia al artículo 1056 del Código Civil es clave, ya que permite al testador realizar la partición de su herencia en vida, pero solo si dicha partición queda confirmada en su testamento. En este caso, nada de eso se cumplió.

Qué hacer para donar un inmueble de forma legal y evitar problemas futuros

El mensaje de esta sentencia es claro: si quieres evitar líos familiares y proteger la voluntad del donante, la donación debe formalizarse ante notario. Esto implica preparar una escritura pública en la que se detallen con precisión los bienes donados, sus características, el valor estimado, y la aceptación por parte del donatario. Este paso es imprescindible para que la donación tenga validez jurídica y no sea cuestionable en el futuro.

Además, no está de más asesorarse con un abogado especialista en Derecho de sucesiones. El profesional podrá verificar que la donación no perjudica la legítima de otros herederos, y que se cumplen los requisitos fiscales, como la liquidación del Impuesto de Donaciones, que varía según la comunidad autónoma. También es conveniente dejar constancia de la voluntad del donante en su testamento, especialmente si ha hecho un reparto en vida.