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Economía
Alquiler

Adiós a la Ley de Alquileres: los propietarios deberán asumir los arreglos de la vivienda y es inminente

Pueden quedarse de alquiler hasta 30 años si cumplen este requisito

  • Janire Manzanas
  • Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.

La finalización del marco temporal conocido como «Ley de Alquileres» ha vuelto a poner sobre la mesa una pregunta que afecta a millones de arrendadores e inquilinos: ¿quién debe pagar las reparaciones de una vivienda alquilada? La respuesta se encuentra claramente definida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), especialmente en el artículo 21, y reforzada por lo que establecen los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

Muchos conflictos surgen porque el inquilino tarda demasiado en informar de un problema. Pero el artículo 1564 Código Civil determina que «el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el más breve plazo posible, la necesidad de todas las reparaciones extraordinarias que sean indispensables».Y añade: «si no lo hace, será responsable de los daños y perjuicios que su negligencia ocasione». Por lo tanto, si por no avisar de una avería, el daño se multiplica, el coste recae sobre el inquilino.

Esto es lo que dice la Ley de Alquileres

La regla general es sencilla: el propietario debe asumir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad. El artículo 21.1 de la LAU establece lo siguiente: «el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido».

Esto implica que cualquier avería que afecte al estado normal de uso del inmueble (humedades, instalaciones eléctricas defectuosas, roturas de tuberías, fallos estructurales, problemas en calderas, ventanas o elementos esenciales) corresponde legalmente al propietario de la vivienda.

Sin embargo, la Ley de Alquileres también aclara que existen excepciones. El propio artículo 21 establece: «quedan exceptuadas de esta obligación las reparaciones cuya necesidad derive de un mal uso de la vivienda por parte del arrendatario». Para delimitar qué se considera mal uso, la ley remite de manera explícita al Código Civil, concretamente a los artículos 1563 y 1564:

¿Qué es una ‘reparación necesaria’?

La palabra «habitabilidad» no está definida en una única norma, pero el sentido jurídico de la LAU y del derecho es claro: una vivienda debe poder habitarse con seguridad, salubridad y funcionalidad. Por tanto, entran dentro de «reparación necesaria»:

¿Y qué debe pagar el inquilino? Lo que la Ley de Alquileres llama «pequeñas reparaciones». La LAU también recoge la obligación del arrendatario de asumir los pequeños arreglos cotidianos derivados del uso normal del inmueble. El artículo 21.4 lo indica así: «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». Esto incluye:

¿Cuándo una reparación es culpa del inquilino?

El criterio clave está en el artículo 1563 del Código Civil: «el arrendatario responde del deterioro o pérdida (…) salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya» Esto significa que el inquilino debe probar que no es responsable y, si no puede demostrarlo, la ley presume que fue culpa suya. Se considera culpa del inquilino, por ejemplo:

¿Qué sucede si las obras obligan al inquilino a abandonar la vivienda?

La propia LAU contempla esta situación. El artículo 21.3 establece lo siguiente: «si la realización de una obra de conservación no puede diferirse hasta la finalización del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aun cuando le resulte muy molesta o deje inhabitable una parte de la vivienda».

Pero añade una cláusula muy importante: «en caso de que la obra dure más de veinte días, la renta se reducirá en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado».

Esto significa que el propietario puede entrar a realizar obras aunque sean molestas, pero si se prolongan más de 20 días, debe reducir el alquiler proporcionalmente.Si el inquilino tiene que abandonar la vivienda, la jurisprudencia entiende que la reducción debe ser equivalente al 100% del alquiler durante el tiempo de desalojo.