La OCU confirma lo peor sobre las hipotecas tras una sentencia del Supremo: «No es una buena noticia»

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 22/11/2025 13:30
  • Actualizado: 22/11/2025 13:30

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dictado sentencia sobre las hipotecas referenciadas al (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) IRPH, estableciendo una vez más un criterio que difiere del planteamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Mientras el TJUE ha señalado en varias ocasiones que la aplicación del IRPH puede ser abusiva si los bancos no ofrecieron información «transparente y suficiente» a los consumidores, el Supremo mantiene una posición más restrictiva respecto a la nulidad de estas cláusulas.

Según las últimas resoluciones del alto tribunal, la transparencia se considera cumplida cuando el método de cálculo y los valores del IRPH eran accesibles para los usuarios, y la falta de claridad no conlleva automáticamente la nulidad del contrato. Para declarar abusiva una cláusula IRPH, el Supremo exige que concurran mala fe por parte del banco y un desequilibrio importante, evaluando cada caso de manera individual.

Sentencia del Supremo sobre las hipotecas IRPH

Algunas entidades bancarias utilizaron el IRPH como alternativa al Euríbor para calcular el interés de los préstamos hipotecarios. En la práctica, el IRPH es el promedio del Euríbor, los diferenciales aplicados a los préstamos variables y los tipos fijos, razón por la cual, históricamente se ha situado por encima del Euríbor.

Además, según el Banco de España, el IRPH no refleja estrictamente el interés medio, sino la Tasa Anual Equivalente (TAE), que engloba, además, del tipo de interés, las comisiones y otros gastos asociados a los préstamos, elevando así su cuantía efectiva para los hipotecados. A comienzos de la década pasada, numerosos titulares de hipotecas referenciadas al IRPH optaron por acudir a los tribunales para reclamar la eliminación de este índice y la devolución de los pagos excesivos realizados por este concepto.

Ahora, «ya hemos conocido la sentencia del Tribunal Supremo sobre las hipotecas IRPH. Esperábamos que fuera en línea con el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que indicó que el IRPH fue aplicado de forma abusiva cuando los bancos no informaron con transparencia, no ha sido así.

Sin embargo, el alto tribunal sigue manteniendo que se cumple el requisito de transparencia si el método de cálculo y los valores del IRPH eran accesibles a los usuarios, e insiste en que la falta de transparencia no conlleva nulidad automática. Para declarar abusiva la cláusula IRPH deben concurrir mala fe y desequilibrio importante. En esta sentencia el Supremo rebaja los requisitos de transparencia, considera que usar el índice IRPH no implica la nulidad del contrato y obliga a hacer un estudio de transparencia caso por caso», detalla la OCU.

Proceso judicial

El largo proceso judicial ha estado marcado por diferencias de interpretación. Desde organizaciones de defensa del consumidor, como la OCU, se ha señalado que la falta de transparencia en la información sobre el IRPH podía afectar gravemente a los usuarios, mientras que el Tribunal Supremo mantenía que el índice oficial en sí mismo cumplía con los requisitos de transparencia.

Por su parte, el TJUE ha reiterado que ser un índice oficial no exime a las entidades financieras de proporcionar información «clara y suficiente». Aunque muchos juzgados nacionales habían reconocido esta perspectiva, el Supremo concluye que no puede darse una solución única sobre la transparencia y la abusividad de estas cláusulas, y que su validez depende de las circunstancias concretas de cada préstamo y litigio.

En términos prácticos, los requisitos de transparencia se valoran según la fecha de constitución del préstamo. Para los anteriores al 9 de diciembre de 2007, era obligatorio entregar un folleto informativo y una oferta vinculante con la definición del índice y su evolución durante al menos los dos años anteriores.

Mientras, los préstamos concedidos entre el 9 de diciembre de 2007 y el 29 de abril de 2012 ampliaban estos requisitos a todas las hipotecas sobre vivienda. Finalmente, para los préstamos posteriores al 29 de abril de 2012, se debía proporcionar la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) y la FIPER (Ficha de Información Personalizada), explicando el funcionamiento del IRPH, el diferencial aplicado y su evolución.

Control de transparencia

El control de transparencia que propone el Supremo se divide en dos niveles: el documental y el de comprensión real de la cláusula. El primero se centra en la información precontractual formal, mientras que el segundo evalúa si un consumidor medio puede entender las consecuencias económicas del contrato.

Sin embargo, los parámetros propuestos por el tribunal muestran que la transparencia se cumple en la mayoría de los casos si el consumidor tuvo acceso a circulares del Banco de España y a los valores del IRPH publicados en el BOE, lo que exige cierto conocimiento bancario que va más allá de un consumidor promedio.

Respecto al control de abusividad, el Supremo determina que no basta con la falta de transparencia para declarar nula la cláusula. Se deben considerar factores como el tipo de interés efectivo resultante, el diferencial aplicado, y la comparación con tipos habituales de mercado en el momento de la contratación.