No te dejes estafar: si tu casero quiere vender la casa, estos son los derechos que tienes y debes conocer

En el intrincado escenario del alquiler de viviendas, una de las situaciones más frecuentes y potencialmente desconcertantes para los inquilinos es cuando el propietario decide poner en venta la propiedad que están ocupando. En esta coyuntura, es crucial comprender los derechos que respaldan a aquellos que se encuentran en esta posición particular y los procedimientos que rigen esta transición en el ámbito legal.

En primer lugar, es fundamental señalar que si el contrato de alquiler y la vivienda están debidamente registrados en el Registro de la Propiedad, el inquilino tiene la seguridad de poder continuar ocupando la vivienda hasta la conclusión del contrato. Este derecho se mantiene siempre y cuando se respeten los términos y condiciones estipulados en el contrato.

Sin embargo, la complejidad emerge cuando la vivienda está registrada pero el contrato de alquiler no lo está. En este contexto, la ley establece que el nuevo propietario debe respetar el contrato por un plazo mínimo de 5 años si el arrendador es una persona física, o 7 años si se trata de una persona jurídica. Si el contrato supera este período, el nuevo propietario tiene la facultad de poner fin al acuerdo, pero deberá indemnizar al inquilino con el importe correspondiente a una mensualidad por cada año que reste por cumplir.

En situaciones en las que ni la vivienda ni el contrato están inscritos en el Registro de la Propiedad, la situación se torna más complicada para el inquilino. En este contexto, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue las directrices del Código Civil. Esto implica que el nuevo propietario tiene el derecho de dar por concluido el contrato de alquiler, a menos que exista alguna cláusula que lo obligue a respetarlo. En esta circunstancia, el inquilino deberá abandonar la vivienda con un preaviso de 3 meses, aunque conservará el derecho a ser indemnizado.

En el escenario en que la vivienda tiene una hipoteca y el propietario no puede cumplir con las cuotas, llevando a un embargo por parte del banco, el contrato de alquiler continúa siendo válido. En este caso, el nuevo titular, probablemente una entidad bancaria, deberá respetar el contrato de alquiler durante un período de hasta 7 años. Esta medida protege los derechos del inquilino y brinda estabilidad, incluso en situaciones de cambios en la propiedad debido a dificultades financieras del propietario.

Obligaciones del propietario del alquiler

Al decidir vender la vivienda en alquiler, el propietario está sujeto a ciertas obligaciones y procedimientos que buscan garantizar la equidad y protección de ambas partes involucradas. La transparencia y el respeto a los derechos contractuales son fundamentales para facilitar una transición suave durante este proceso.

En primer lugar, el propietario debe informar al inquilino de su intención de vender la propiedad. Este aviso debe realizarse de manera fehaciente y preferiblemente por escrito. Además, el inquilino tiene derecho a conocer las condiciones de la venta, incluyendo el precio y las condiciones de la transacción.

En el caso de que el inquilino decida adquirir la vivienda, tiene derecho de preferencia. Esto significa que puede igualar la oferta de compra hecha por un tercero y adquirir la propiedad en igualdad de condiciones. Este derecho busca proteger los intereses del inquilino y brindarle la oportunidad de mantener su hogar si así lo desea.

El propietario, al emprender la venta de una vivienda en alquiler, debe seguir ciertos pasos para garantizar un proceso justo y ordenado. La comunicación clara es esencial para que ambas partes comprendan sus derechos y obligaciones. A continuación, se detallan los pasos clave en este proceso:

• Notificación al inquilino: El propietario debe informar al inquilino sobre su decisión de vender la propiedad. Esta notificación debe ser fehaciente y preferiblemente por escrito, proporcionando detalles sobre la intención de venta, el precio y las condiciones de la transacción.
• Derecho de preferencia del inquilino: En caso de que el inquilino esté interesado en adquirir la vivienda, tiene el derecho de preferencia. Esto implica que puede igualar la oferta de compra realizada por un tercero y adquirir la propiedad en las mismas condiciones. Este derecho salvaguarda los intereses del inquilino y le brinda la oportunidad de mantener su hogar si así lo desea.
• Respeto al contrato de alquiler: Durante todo el proceso de venta, el propietario debe respetar los términos y condiciones del contrato de alquiler. Si el contrato está registrado en el Registro de la Propiedad, el inquilino tiene el derecho de continuar ocupando la vivienda hasta la finalización del contrato.
• Condiciones de venta claras: El propietario debe proporcionar al inquilino información detallada sobre las condiciones de la venta, incluyendo el precio y cualquier condición relevante. Esto permite al inquilino tomar decisiones informadas sobre su futuro en la vivienda.
• Indemnización en caso de terminación anticipada: En situaciones en las que la vivienda está registrada pero el contrato no lo está, y el nuevo propietario decide poner fin al contrato antes de que se cumpla el plazo mínimo de 5 o 7 años, el inquilino tiene derecho a ser indemnizado. La indemnización corresponde al importe de una mensualidad por cada año que reste por cumplir en el contrato.